「坪改革」能否低房?真相恐期待相反(台北市第二地政士公理事林瑞明)

(地政士林瑞明)政部近期研的「坪改革」,涵三大方向:容算方式、整停空分配,以及因高化社,一般梯入免容目。些措施的共同目,是回社久以「坪高」的不,建物的使用空更有效率,提升居住品。然而,社往往把焦放在「改革是否能低房」,甚至其抑制房的政策工具。在於,的期待是否於化?
坪何而?
「坪」非建商中生有的,而是都市化集合住宅型必然生的副品。早期透天厝或低公寓,住各自有立出入口使用空,公少,坪自然不是。著城市人口密度升高,高住宅成主流,梯、梯、消防逃生通道、地下停、交乃至健身房等公共施相被入,坪比例之攀升。
在於,些公共施然於「共同使用」,必按照面,由所有住共同分登。句,民在屋,等同於「花下公共走道、梯甚至垃圾放室」的一部分。坪比例高,多屋者免感到不,自己花不到「可使用」的空。
社「坪肥」的想像期待
由於坪常被「看不的空」,因此「坪」在社感上,自然容易「降低房」上等。竟,如果面更接近使用面,屋者或能少花冤枉。的看似合理,也符合民意房高的焦。
然而,市作制比表面。房不是由建物坪定,而是受土地取得成本、建成本、金境、投需求、甚至流等多重因素左右。坪改革能否真正影格,必慎。
向坪格的反差
前房市的交易模式,早已是「向」而非「坪向」。多屋者衡量的是「自己能承多少」,而不是「每坪多少」。建商而言,定策略通常也是以考量,再回推坪格。
在情下,若政策坪,致面小,但建商不下,果反而推升「坪格」。例而言,一原本示40坪、2000,每坪是50;若去坪後,面只剩28 坪,但依 2000 ,那每坪立刻升至 70 。市感受看,房非但有下降,甚至更得昂。
因此,若寄望於「坪肥」降低房,恐怕只是一情。也是什者界普遍,坪改革的影更偏向「品」而非「格整」。
品居住品的新契
若另一角度看,坪改革未必毫值。停位或部分公不再入容,建商在建案有更大性。例如,社可增更符合高化需求的空,如障施、日照、社食堂;或是在不牲住面的情下,更合理的公共空。
言之,坪改革可能不直接低售,能接提升居住品,促使社更近需求。於期面少子化、高化挑的台,或正是一正面契。
房的性
然而,社焦的核心仍在於「房高不可攀」。必指出,房的性非坪改革所能解。土地供不足,致地上升;建成本原物料人力格攀升;金境,投需求推波助。些因素才是推房的主因。
若政府真要解居住,除了容制度外,更需正土地政策、制改革、金融管控,以及社住宅供不足等根本。靠「坪」,不可能撼整格。
公所有的
除了格外,公所有也藏法律。若建物的公共施不於任何建物,且未理所有登,恐怕「主建物」。一旦遭人用或用,住以明主利,造成法律漏洞管理困境。
因此,主管在推坪改革,必同步足相制度,明界定公的所有管理任。只有保公共空依法正使用,才能真正保障住益,避免不。
改革的真正值
合而,坪改革的值,不在於短期低房,而在於期推「透明化」「空合理化」。透更清楚的制度,屋者明白自己到的空何,避免「看不的坪」造成解不。
在此基上,若能搭配土地出、租合理化、金融管理以及居住正保障等措施,或才能逐步建立一公平、合理且永的住宅市。
「坪改革」非丹,法一低房,更以改市的向。然而,它提供了一改善居住境、提升空效率的契。政府若能把握此契,同步足制度漏洞,才能真正回民居住正的期待。否,寄望「坪肥」格下降,只改革陷入「期待落空」的困境。(撰文者三十年地政士、任台北市第二地政士公理事)
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