台都市更新不概
台都市更新不概
行摘要
台的房地市正重大型，主要力自政府政策都市更新（都更）及危老建重建（危老）的力推。股力量透雄心勃勃的政府主、新的公私力模式，以及市新建向重建的（特是在台北市）而展。像家住宅及都市更新中心（住都中心）等家，正藉由在招商前先完成地主整合降低，「南京江案」即代表，投35元。
然而，股能也面不少挑。以高雄大店改建案代表的居民抗，凸了社安全、保程序正的深疑。而制度性中，最重的是「不」，致地主在但缺乏管的整合段中於弱地位。
在面，市仍僵化。然部分建指下滑，但房依然高，原因在於、材料土地成本居高不下，加上融收，使得建商力降。在此情下，新的模式正在形成公金融始直接投入投，希望以金融信任永社概念推新型都市更新。未策略建包括建立由金融主的更新平台，以及引入「地上社住宅」等新住房模式，以吸引民金投入公共建。
一、都市更新的引擎：政策推力市向
全台各大都正展出都市更新先化的明，政府政策公金融的直接共同推此型。
A. 政府主的都市更新（公都更）
中央地方政府推大型更新，加速老城市肌理的重建。
- 家策略：
家住宅及都市更新中心（住都中心）在其中扮演角色。以台北「南京江案」例，中心在公招前即完成的地主同意整合，大幅降低民投。此案投35元，今年度五公都更案之一，皆址捷站周，打造以交通向核心的合型都市空。 - 台北市整宅更新重：
在安市任，市府聚焦於19老整宅的改建。「斯文里二期」的成功被重要里程碑。突破整合困，市府自2023年10月起推出三因：
1.容（增容）
2.利息（利息）
3.力（力）
同，公整宅案第二段的同意降至80%，加速推程。 B. 公金融的投新角色
公股金融正放者都市更新的主者，以「居住正」向。
- 跨合作典：
台金管理公司南金公司手投台北文山的「隆段都更案」，是首次公股金融跨作。 - 案景目：
以22住宅大取代老建物，提供200。台金董事崎文平表示，合作生「更大的效」，立政策金融的新典，目打造「三安社」
1.安全（Safety）
2.安心（Security）
3.安居（Stability）
融入建、智慧管理及高耐震。
C. 市示性向
台北市揭示建活正由「新建」「重建」。
指
目
2025年1-8月 vs 2024年1-8月化率
建造照
件
-16.9%
地板面
-40.4%
拆除照
+51.4%
2024年台北市共接262件都更申，2023年增加85件，年增48%。示然新案放，但既有老屋的重建已成市主流能。
二、程中的主要挑突
管政策推力，但都更案仍遭居民反制度性干，致延宕信任危。
A. 高雄大店重建案
由大建主的高雄店重建案，建超高大，引居民烈抗。
- 居民自救主：
危定
地判定程序瑕疵
要求依「最危值」重新判定地安全 - 建商步整：
高原5852降5548
地下76 - 以更格的弱地（第3地）行耐震
管如此，自救仍要求停查，直至束。
B. 地主整合段的制度性
在都更初期的整合段，地主商的落差力不等是根源。
- 不：
商熟悉法、容率市行情，而一般地主多缺乏判能力。 - 常施手法：
提供「包」
操作「早有利、晚吃」的心理力
暗示未未也被制入 - 管真空期：
政府通常只在事送後才介入，前期整合乎管，日後分配埋下患。
三、前房市的
台房高的根本原因在於性成本因素，使建商以降。
A. 房居高不下的四大力
根品采建人胡良分析，建商非不降，而是「降不起」：
- 建成本上升：力短缺、工原物料利，尤其危老案保「一坪一坪」。
- 土地成本高昂：精地稀缺、公有地出慢，致地激烈。
- 融收：央行限信用集中管制中小建商融，利率上升更增力。
- 售存：降恐引客退潮，不降又面存利息力。
B. 域市察
高雄河沿岸五福神商圈成高住宅，吸引、律企主。
- 每坪格定落於 50～60元，高景更逾65元。
代表建案成交：
1.立信《立天下》：65.04元／坪
2.《巴黎河左岸》：65.48元／坪
3.《二AIT》：51元／坪
而台北市以老屋重建主，持高地段供。
四、未展可性策略
政策界家正提出新框架，欲透制度化、金融化多元住房模式，推可持的都市更新。
A. 系化都市更新（花敬群想）
住都中心董事花敬群主建立「都市更新金融服平台」，以制度化取代零散作。
- 平台：由行、保等金融主，整合建服公司。
- 主要效益：
提升地主信任度
提供案金信保障，防止尾
期可化不投信（REITs），形成永商模式
B. 吸引民金投入社住宅
政府建13社宅，需1兆元金。
- ：保等投人租型社宅趣低，因酬率2%，低於其要求的3.5～4%。
- 解方：修法允「地上社住宅」模式（superficies social housing），建商可在固定年限（如30～50年）售部分地上，提高酬率，吸引民。
C. 年屋族策略建
胡良提出三建：
料出 | 台南市都市更新
立案字｜南市社字第1120476385
所住址｜南市安平健康路3段216
理事｜博士
- 者：housetube房地王
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