「坪化」扭曲房市，但「除坪」屋者面自款不足的窘境！

（台北市第二地政士公理事 林瑞明／）

在的售屋告上，「40坪」、「三房」看似敞，打往往人愕。扣掉公、走道、管，真正能踩到的空往往只剩三分之二。就是所的「坪化」一包得、制度默的市幻。更刺的是，政府於出手「除坪」，屋者又成了新的受害者。房不降反升、款成下降、自款暴增，改革的初衷竟成青年房的最後一根稻草。

一、坪幻象：「高坪」到「高」

坪化不是一的售手法，而是整房地制度期形的果。建商了造「坪吸引力」，公共施、管井、甚至房、梯等非居住面入面中，每一看起更大、更低。做法短期刺激，但期掏空市信任。

屋者以「坪越多越算」，上下了大量「不可使用空」。房以「」向，坪成了建商操控心理的工具，也格系越越。坪化表面是行，骨子是制度消者透明的放。

二、除坪：改革理想款的突

政府的「坪改革」方向，原意在於登面更近使用，避免坪拉高。是，一旦改革上路，新的矛盾之而。

例，一原本示40坪、2000，每坪50；若除坪後只剩28坪，不，瞬跳升到70。市直「房了」，行在估防止短期泡沫，更可能下修估值。果，屋者以相同屋，被行定「高」，款成被低，必自更多金。

句，除坪本房回真，因金融系估仍停留在「」思，而成垮青年屋的制度陷阱。行控的核心「人」向「屋」，忽略借款人的信用收入件，致改革成「字」，民反而被逼到角。

三、制度共犯：建商、政府行的三角迷局

坪不是一的，而是三方期默契下的性扭曲。

建商藉坪造售幻象，化「坪大、低」的心理；政府在管上未能明登公揭露；行以「控管」名，以低估避任。三者在不同位置上各自求安，代由屋者承。

套的最大副作用是：市格失真、房看似合理高升。改革有配套，期共犯就改革者成被指的一方，甚至真正需要被正的制度得更碰。

四、日本坪制：透明市如何避免扭曲

在日本，房地交易只「坪制」。所有售面皆可使用空，公共施由全分但不入人。不消者能清楚比格，也市形成定的格基。行在估，依坪、地段、建材市行情合判，避免陷入「坪格」迷思。

更重要的是，因制度透明，日本房市然格不低，少有泡沫。坪制的背後，是政府公的持行市信任的共。反台，「坪化」房看似民胖，改革想字回，被有的金融拖住。日本的提醒我，透明市不房暴跌，但能信任回到房。

五、改革三步：坪不再是青年

要改革真正落地，政府必同步三配套，而非只在登制度刀。

行估制度重：金管指行整估，「向」「居住值模型」，回款以人中心。借款人的信用、收入能力才是主，而非坪。
建案制透明：政部明文定建商揭露「坪面」、「公比」「公共施用途明」，消者清楚知道的每一坪於什用途。
首族保期政府保制：在除坪的渡期，首族中低收入提供「款成性」「差保制度」，避免政策改革造成短期。
三改革，若不行，坪改革只一假象走向另一不公平。

六、行重新回到「人」的中心

事上，款的本是信任，不是坪。行原本根借款人的信用、收入定性核，房屋只是保品。然而行做法逐反：行以房作指，以坪作估值依。除坪致提高，行反而更保守。
「控管」看似合理，是逃避判的惰。真正的管理，不是降低款，而是精款。行集以「太高」理由水核，上是制度了的市守法的屋者。

七、：制度真，市回

「除坪」不是打房市的武器，而是市回到的契。不在於改革，而在於政府、行建商是否意同步改。
改革不的人更生存，也不透明的制度成青年望的源。房屋乎是一家庭一生的和，屋不成奢望，而是合理的。

日本用「坪制」建立了信任的市；台若持坪成的一部分，只房越改革越高、越透明越痛苦。

除坪，不青年付出倍代；真正被除的，是制度的。

（撰文者三十年地政士、任台北市第二地政士公理事）