換屋族最尷尬3／避第2戶貸款限制改掛配偶名 小心重購退稅泡湯

部分換屋族為了避開第2戶限貸令、爭取首購的優惠利率，會採取以配偶名義申貸。例如，王先生名下因有舊屋，新屋就登記在太太名下，並由太太申辦貸款，即可享有首購的貸款條件。然而專家提醒，要特別留意房屋買賣涉及的重購退稅資格。

永慶房屋交安事業處契約部資深經理陳俊宏指出，換屋重購退稅涉及房地合一稅的重購退稅，以及土地增值稅的重購退稅。房地合一稅重購退稅，可使用配偶名義出售或購買房屋，也就是說，舊屋掛在王先生名下，再以王太太名義買新屋，仍可申請房地合一稅的重購退稅。

但是，土增稅的重購退稅，買房與賣房的登記人，必須為同一人才符合資格，若舊屋掛在王先生名下賣出，由王太太的名義買新屋，就無法申請土增稅的重購退稅。

「土增稅的重購退稅，是換屋族寶貴的機會，一定要小心核算。」陳俊宏舉例，以王先生持有公寓30年，若決定由太太名義購屋，以避免第2戶貸款限制，因舊公寓的土地漲價總額達450萬元，自用住宅優惠稅率10％計算，必須繳交土增稅45萬元，無法申請重購退稅。

相對來說，若第2間屋仍是以王先生名字購買，則可享重購退稅，土增稅稅負為零；然而貸款成數恐降至5成、利率升破3％，光是頭期款部分就要多準備980萬元（以房價2,800萬元，貸款成數從85成降至5成計算）。如何取捨，就要看王先生手上是否有足夠的自備款。

「若最後決定用太太名字購屋，犧牲土增稅重購退稅權益，就要記得在2年內完成換屋，才不會錯失自住重購退稅的權益。」陳俊宏提醒。

當然，如果王先生選擇「先賣後買」，且都是以王先生名字購買，不僅可以享重購退稅，而且也可以回到首購身份，享受優惠的貸款條件；換句話說，在如今銀行態度仍保守的狀況下，換屋族最好的選擇是「先賣後買」，但就是必須解決賣掉舊屋後、新屋尚未交屋的無殼過渡期。

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