1坪換1坪，可行嗎？

文／朱福山

「老屋要重建，我只要求1坪換1坪，過分嗎？」

這句聽來理直氣壯的話，其實是都更現場最常見、也最容易誤解的訴求。

一個被誤會的口號

「1坪換1坪」並非新鮮議題。它最早出現於郝龍斌第2任台北市長任內，原本是一項針對老舊公寓更新的激勵方案。當時市府希望以「容積獎勵」作為強心針，讓民眾願意參與更新。

然而這個政策雖僅實施5年，卻留下了強烈的社會印象。即便在政策終止多年後，仍有民眾在地方說明會上要求「我們要1坪換1坪」，彷彿這是天經地義的權益。

都市更新研究發展基金會執行長麥怡安指出，這句口號被過度簡化、甚至神話。「通常認知的1坪換1坪，指的是老屋的室內坪數，對應更新後新屋室內坪數相同，不是權狀坪數一比一。」他說。換言之，陽台、走廊、公設等面積全不算在內。當這些因素被混為一談，訴求的基礎也隨之偏移。

公設與造價的現實差距

要理解「為什麼1坪換1坪難以成立」，得先看幾個基本數字。

麥怡安舉例，一間老公寓的室內面積25坪，若公設比僅5%，權狀約26.3坪；假設目前單價每坪80萬元，總價約2,104萬元。若更新成新大樓，為了符合耐震與設備等法規需求，公設比普遍拉高至35%。

若仍想維持室內25坪，新屋的權狀面積就需達38.5坪以上；再以更新後的房價，若每坪以105萬元計算，總價立刻翻倍至近4,042萬元，也就是資產價值1元變2元的概念，所以1坪換1坪，其實是想用公寓換豪宅。

然而，這並非不可能，但必須要有一個關鍵前提——房價足以支撐造價與容積差額。以台北市而言，這樣的平衡僅出現在少數蛋黃區。若在房價相對低的地段，地主分回率往往僅能落在50~60％上下。

「分回率」背後的數學

都更中的「1坪換幾坪」，除了更新前現況公告有不同外，其實是「分回率」的具象表現。這個比例取決於兩項核心變數──造價與售價。

以營建單價每坪10萬元、總造價每坪15萬元、新屋售價每坪25萬元為例，地主分配率約40%；若房價每坪拉升至200萬元，地主分配率才可能達75%，勉強接近1坪換1坪的條件。

實務上台北市好地段可行的分回率約介於60～70％之間。「6成是合理、7成是幸運，8成以上幾乎不可能。」因為建商必須在造價、利潤、補貼、銷售成本間求平衡，任何一個變動都會讓分配比例失衡。

容積獎勵不是萬靈丹

政府在政策設計上，若想提高地主分回率，理論上有兩個手段：一是壓低造價，二是提高容積。但造價受市場工料波動與結構規範限制，幾乎難以控制；因此「拉高容積」成為唯一可行工具。

麥怡安指出：「政府能做的，其實容易的只有這件事。」以台北市為例，近年的防災都更方案便採取加碼策略，凡1973年以前的老屋可獲30%容積獎勵。這雖讓部分案子「1坪換0.9坪」變得相對可行，但仍難達到完全等值。

他認為，容積獎勵應該是針對公共利益或危險建物給予額外誘因，而非「撒糖式政策」。「如果把容積當成萬靈丹，到處加、處處給，最終只會扭曲市場與地價。」

國際對照：價值與面積的不同邏輯

「在日本，沒有人談1坪換1坪。」他說。

日本的都更制度採「等價交換」原則，強調更新前後的價值相等，而非面積相等。地主換得的是安全、耐震、生活品質更高的新房，但面積通常會略為縮小。

中國深圳則相反，採「拆賠比」制度，以面積倍數補償住戶，有的甚至1比1.3、1比2，簡單粗暴卻缺乏永續的財務可行性。

「台灣介於兩者之間。」他說，我們既想維持市場機制、又想兼顧社會公平，因此形成折衷的「權利變換＋容積獎勵」架構，既不如日本穩健，也難有中國的速度。

被誤導的期待

「真正危險的，不是不能換1坪，而是大家都以為自己能換1坪。」

麥怡安認為，「1坪換1坪」之所以變成社會共識，源於早期少數成功案的倖存者偏差。那些案子多半位於高價區域，房價足以吸收造價與公設差額；但隨後的多數案子條件不同，卻被同樣期待綁架。

在這樣的心理效應使都更變得更難談，「因為沒有一個案子能滿足所有人。」地主認為「別人家可以，為什麼我家不行」，建商則被迫承擔無法計算的成本，導致案子一再卡關。

想要安全的房子，就得自己出錢出力

最後，他直接說：「如果真的想住安全的房子，那就自己出錢出力更新。」

他不否認1坪換1坪的誘人夢想，但提醒它只是個參考值，而非普遍標準。「以市民的角度，都市更新的本質，應該是為了改善生活與城市安全，而不是一場換算面積的遊戲，被動的等建商來敲門。」

在房價高漲、容積有限的台北，「1坪換1坪」更像是一場美麗的幻覺。真正值得追求的，或許不是換回同樣的坪數，而是換回安心與永續的居住環境。

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