繼承不動產出售稅金 新舊制大不同

不動產繼承是許多家庭都會面臨的課題，然而多數民眾對於不動產繼承了解有限，特別是繼承的不動產後出售時該如何節稅，是不少家庭頭痛的難題。永慶房屋契約部資深經理陳俊宏提醒，繼承房產再出售時，要對遺產稅、財產交易所得稅與房地合一稅這3種稅務必須有基本了解，才能有效避免高額課稅！

繼承不動產時，首要面對的是遺產稅。不動產遺產稅的價值計算分為「公告土地現值」與「房屋評定現值」兩部分，若兩者總價與其他遺產價值總和未超過1333萬元，則免繳遺產稅。此外，配偶及親屬等繼承人還享有額外的「遺產稅扣除額」，扣除免稅額後，超出的部分才需課稅。

陳俊宏指出，遺產稅計算相對簡單，但繼承後出售不動產的稅務則較為複雜。出售時需根據不動產的取得時間與繼承時間，適用不同稅制：

1、舊制「財產交易所得稅」：適用不動產取得及繼承時間均在2016年以前。2、新舊制可擇優申報：取得時間在2016年以前，繼承時間在2016年以後，可選擇適用新舊制中較低稅率。3、新制「房地合一所得稅」：適用於取得及繼承時間均在2016年以後。

新舊制稅賦的計算也不同，舊制「財產交易所得稅」在不動產出售時，依據「公告土地現值」與「房屋評定現值」兩部分，分別計算土地、房屋各自的價值占比，根據出售價格減去取得成本，並按房屋價值占比，對「房屋」部分課徵「財產交易所得稅」，並且併入綜合所得稅申報。

如出售價格1000萬元、取得成本600萬元、房屋現值100萬元、土地現值300萬元，計入申報財產交易所得金額則為100萬，計算如下：〔（出售價格-取得成本）〕x〔房屋現值／（房屋現值+土地現值）〕，即〔1000萬-600萬〕x〔100萬／（100萬+300萬）〕=100萬。若不計入其他所得收入與扣繳，100萬元申報財產交易所得，對應所得稅率12％，需納稅12萬元。

也因房屋會隨屋齡折舊、土地隨時間漲價，房屋的價值占比會逐年下降，舊制的稅基通常較低，需列入所得稅的金額也會較低。

新制「房地合一所得稅」大致上為不動產「出售價格」減去「取得成本」，並依據持有時間適用不同比例的稅率，若為繼承取得，持有時間則為被繼承人、繼承人的持有時間合併計算。未滿2年45％、持有2～5年35％、持有5～10年20％、持有超過10年15％；持有時間越短、稅率就越高。