房租漲勢未歇、修法限漲恐生副作用 崔媽媽：租金黑市不解，改革難落實

文／陳昱均

據主計總處公布2025年9月消費者物價指數，房租類指數達109.27，再創歷史新高，年漲幅2.14％，已連25個月漲逾2％。內政部同步推動《租賃住宅市場發展及管理條例》修正草案，納入「三年租期保障」、「限漲幅」與「租霸下車條款」等三大新制，期望穩定租屋市場。專家指出，高房價與高利率使購屋需求轉為長期租賃，租金結構進入高檔期，若缺乏透明化與稅制誘因，恐難改善供需失衡。

財團法人崔媽媽基金會執行長呂秉怡表示，近年租金上漲與物價、稅負連動，租屋族普遍感受到居住壓力。實務上，許多房東會於租約期滿後調整租金，「每換一批房客就漲價」成為市場慣性。他指出，部分房東將政府補貼視為「分潤」，補貼政策推出後，市場價格往往提前反映補助效應，導致租金提前墊高，「當市場供不應求時，房東彼此觀察行情而形成定錨效應，價格自然被往上推。」

而針對內政部日前送交行政院的《租賃住宅市場發展及管理條例》修正草案，呂秉怡表示，方向值得肯定，但執行細節仍需完善。草案提出租期保障三年與漲幅不得超過房租指數年增率等條文，若在資訊不透明的前提下實施，恐導致反效果，「國外推動租金管制時，都有透明租金資料庫為前提；台灣目前最大的問題仍是租屋黑市。」他認為，若房東感受到漲幅限制，可能選擇提前調整或在換約時大幅漲價，重演韓國《租賃三法》初期的「限漲反漲」現象。

呂秉怡強調，「透明化」是健全市場的第一步，政府應建立公開租金登錄平台，並輔以公證制度，讓願意納管的房東享有稅負減免或貸款誘因；若缺乏囤房稅與空屋釋出配套，限漲政策恐反促使房東縮租，「沒有好的誘因讓房東願意進入合法市場，只靠限縮條文會讓市場更加閉鎖。」

他建議，政府應採「胡蘿蔔與棍棒並行」策略，如落日條款前主動申報者給予租稅優惠，期滿未登錄者加強查緝與罰則，並推動「租稅大赦」機制，讓房東安心納管、不再逃漏稅。

至於草案中的「租霸下車條款」，呂秉怡直言方向正面、但實務仍待細化。若欠租案件能透過公證程序，由執行處介入協助執行，確實是制度上具體的進展，但其他涉及擾鄰或非法使用的情形仍需司法認定，建議政府後續明確操作標準，以免模糊執行。

他進一步指出，台灣當前租屋比例僅約15%，遠低於德國、瑞士四成以上水準，「屋源不足已是結構性問題」。而持續飆高的房價，讓許多年輕家庭因無力負擔而轉為長期租屋，加上物價持續攀升、薪資增幅有限，貧窮邊緣戶比例上升，若供給未能擴大，租金仍將持續走高。他呼籲，政府應同步發展中價位出租住宅、整合社宅與包租代管機制，並提供合理稅制誘因，讓更多屋源願意合法進場。

「租金只是物價的一環，薪水追不上物價，市場就難穩定。」呂秉怡強調，若政策仍停留在表面限漲與補貼階段，將難以從根本改變市場結構，唯有長期推動租屋透明化與供給釋出，才能真正讓租金回歸合理。

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