8年13萬戶社宅大卡關 TOD淪賺代金工具、捷運聯開宅全賣掉 民團籲中央出手修兩法

OURs都市改革組織、崔媽媽基金會與社會住宅推動聯盟16日舉行記者會，呼籲中央部會應主動介入社宅改革，整合軌道建設與住宅政策，建立適當的政策機制。（圖片來源／OURs都市改革組織）

中央推動社會住宅計畫進度遲未突破，地方政府一邊標售聯開宅、另一邊強調社宅用地取得困難的矛盾情況引發關注。多個關注居住議題的民間團體今 （16）日與立委牛煦庭共同召開記者會指出，雖然總統賴清德承諾 8 年內新增 13 萬戶社宅，但計畫迄今未獲行政院核定，中央與地方各機關也在政策推動上缺乏整合，使得社宅發展陷入停滯。

他們呼籲，中央應盡速修法，要求 TOD（大眾運輸導向型發展）與捷運聯合開發案必須保留一定比例住宅作為社宅，讓 TOD 不再只是地方的財政工具，而能成為取得社宅土地與房源的有效管道。

TOD增額容積淪財政用途，只要給錢社宅就可以算了

依民團提供資料，目前六都中已有北市、新北、桃園及高雄施行 TOD 增額容積制度，但增額容積多被地方視為創造財源的工具，普遍只要求開發商繳納代金，並未規定一定比例回饋社會住宅或可負擔住宅。

OURs 都市改革組織秘書長彭揚凱指出，增額容積本質上是公共財，但「地方卻把它當成賣錢工具」，不僅使居住政策與交通建設脫節，更恐成為推升房價的動力，與國際上 TOD 結合可負擔住宅的趨勢背道而馳。

彭揚凱也強調，今日政府表示社宅用地取得困難，但TOD本身就是能在軌道周邊快速取得土地的手段，「問題是地方沒有把 TOD 用在該用的地方」。他呼籲，中央必須訂定最低標準，要求 TOD 增額容積與社宅政策必須緊密連結，從制度面避免地方規避住宅責任。

TOD 的容積獎勵或增額容積，是地方可要求開發商回饋社宅的重要手段；但在台灣，許多地方是把增額容積當成「賺代金」方式，而非要求住宅回饋。（圖片來源／OURs都市改革組織）

地方將捷運聯開宅全數出售，民團批政府左右手矛盾

除了 TOD，捷運聯合開發也被點名是「政策矛盾」的核心。聯開宅本可作為社會住宅來源，但民團批評，北市與新北過去乃至目前的做法，多以標售方式換取財政收入，使政府「一邊蓋社宅、一邊賣住宅」的情況愈發突出。

崔媽媽基金會執行長呂秉怡以北市為例指出，蔣市府雖仍有近2,000戶社宅缺口，卻打算在租約到期後出售既有三房型聯開宅，未來取得的新聯開宅也將全數出售。

他質疑，市府應是一體的，應該把該等基地很好的聯開住宅直接作為社宅，而非請都發局重新找地再蓋一批。

社會住宅推動聯盟召集人孫一信補充，地方政府經《財劃法》修法後財源大幅增加，例如台北市增加 442 億、新北市增加 407 億，「財政吃緊的理由已不成立」，地方應更積極投入社宅興辦，而非持續依賴出售聯開宅平衡預算。

中央政策連結不足，民團呼籲「兩法」應修正

民間團體一致認為，TOD 與聯開宅會走向「以財政為優先」的原因，與中央制度設計有關。

彭揚凱指出，《大眾捷運法》過去以追求聯開「最佳盈餘」為目標，使地方形成偏重收益、忽略住宅需求的制度性傾向；而內政部與交通部也長期「平行作業」，軌道建設與住宅政策未能整合，進而讓 TOD 所創造的公共價值外溢到市場，而不是居民。

因此，民團與牛煦庭共同提出兩項具體改革訴求：其一，內政部應修訂《都市計畫細部計畫審議原則》，要求 TOD 區域若申請增額容積必須回饋一定比例社宅或長期租賃住宅；其二，交通部應修訂《大眾捷運系統土地開發辦法》，明確規範聯開案分回房地應有固定比例作為住宅使用，而非全部出售。

牛煦庭也表示，中央應加速核定 13 萬戶社宅計畫，並透過立法讓社宅保留比例制度化，讓地方政府不能再以財政壓力為由拒絕提供房源。他強調，中央和地方都必須共同面對社宅的責任，不能讓政策停滯不前。

民團：TOD改革是居住正義不可缺的一步

各團體最後共同呼籲，TOD 若能從財政導向轉為住宅導向，不僅可協助中央達成 13 萬戶社宅目標，也能讓軌道建設真正回饋市民，實現「交通 × 居住 × 永續」的正向循環。

反之，若 TOD 與聯開宅持續被視為財政槓桿工具，住房壓力、城鄉不平等與居住排擠現象都將更加惡化。他們強調，制度改革刻不容緩，「TOD 必須成為社宅多元取得的重要來源，而不是推升房價的助力」。

牛煦庭強調，不論透過內政部、交通部修正子法的方式，或是修正住宅法來達成TOD制度的改革，都是可以討論的方向，最終目標就是希望TOD不能只停留在財務平衡工具而已，而是真正能夠兼顧擴充社會住宅數量，落實居住正義。

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