豪華公設用不到！ 為何不能少 專家揭背後真相

有些新建案會設置健身房、泳池、交誼廳等豪華公設，不免令人好奇用得到嗎？對此房地產部落客「賣厝阿明」指出，多數人以為公設變多是因為這些享受設施，但佔比最高的部分其實是法定必要設施，佔比通常可達20~25%，因此探討公設問題關鍵仍在虛坪設計變多了。

阿明在其臉書粉專發文表示，有些社區設置健身房、游泳池等豪華公，實用性與必要性令人好奇，可能心想只留下電梯、樓梯、管理室等必須空間即可，多數人以為公設變多是因為這些豪華設施，「但真相是法定必要設施才是佔比最高的部分。」

阿明指出，根據內政部不動產資訊平台統計，新建案公設比已從20年前的20%攀升至35%，部分豪宅案甚至超過40%，這些用不到卻必須買單的空間，站筆最多的部分來自法定必要設施，新建大樓依法必須包含逃生梯、消防設施、電梯機房、大廳、管理室等必要空間，這些「必要公設」佔比通常可達20~25%。

根據他描述，探究公設問題的關鍵在於「虛坪設計」，有些建商透過手法增加不實用但計價的空間，但根據社區管理統計，使用率最低的公前三名分別是：

1.圖書室：多數社區使用率低於5%，最後變成寫作業空間或聊天區。

2.游泳池：維護成本高，使用季節短，多數社區每年虧損數十萬元。

3.宴會廳：預約手續麻煩，使用限制多，逐漸淪為閒置空間。

究竟建商為何狂推公設？阿明引述業界分析認為，大致彙整出三大關鍵如下

一、提高售價

公設成本遠低於主建物，卻能用相同單價銷售。舉例來說，造價每坪8萬元的健身房，可以賣到每坪60萬元，利潤驚人。

二、創造賣點

在產品同質化市場中，豪華公設成為最重要的差異化武器。「現在不規劃泳池、健身房，根本拚不過旁邊的建案。」

三、法規要求

921後法規調整，8樓以上建築必須設置雙逃生梯。11樓以上建築必須設置排煙室。甚至有建商小建案將公設設計成住戶專用，轉為銷售賣點。

面對公設比飆升的現況，阿明提供三大挑選心法如下：

1.確認真實使用率

要求建商提供類似社區的公設使用數據，避開「蚊子設施」。

2.計算維護成本

問清楚各項公設的每月維護費用，避免買得起卻養不起。

3.選擇實用型公設

優先考慮垃圾處理室、包裹管理室、健身房等高使用率設施。

阿明總結表示，公設就像婚紗照，拍的時候覺得都需要，婚後發現根本用不到，與其被華麗公設迷惑，不如務實選擇符合生活需求的設施，亦可選擇管理費用在每坪80元以下的社區，長期負擔相對較輕。

（封面示意圖／內政部提供）

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