繼承不動產出售 新、舊制稅負計算大不同

【記者柯安聰台北報導】不動產繼承是許多家庭都會面臨的課題，然而多數民眾對於不動產繼承瞭解有限，特別是繼承的不動產後出售時該如何節稅，是不少家庭頭痛的難題。永慶房屋契約部資深經理陳俊宏提醒，繼承房產再出售時，要對遺產稅、財產交易所得稅、與房地合一稅這3種稅務必須有基本瞭解，才能有效避免高額課稅！

繼承不動產時，首要面對的是遺產稅。不動產遺產稅的價值計算分為「公告土地現值」與「房屋評定現值」兩部分，若兩者總價與其它遺產價值總和未超過1333萬元，則免繳遺產稅。此外，配偶及親屬等繼承人還享有額外的「遺產稅扣除額」，扣除免稅額後，超出的部分才需課稅。

陳俊宏指出，遺產稅計算相對簡單，但繼承後出售不動產的稅務則較為複雜。出售時需根據不動產的取得時間與繼承時間，適用不同稅制：
*舊制「財產交易所得稅」：適用不動產取得及繼承時間均在民國105年（2016年）以前。
*新舊制可擇優申報：取得時間在105年以前，繼承時間在105年以後，可選擇適用新舊制中較低稅率。
*新制「房地合一所得稅」：適用於取得及繼承時間均在105年以後。

新舊制稅賦的計算也不同，舊制「財產交易所得稅」在不動產出售時，依據「公告土地現值」與「房屋評定現值」兩部分，分別計算土地、房屋各自的價值佔比，根據出售價格減去取得成本，並按房屋價值佔比，對「房屋」部分課徵「財產交易所得稅」，並且併入綜合所得稅申報。

如出售價格1000萬元、取得成本600萬元、房屋現值100萬元、土地現值300萬元，計入申報財產交易所得金額則為100萬元，計算如下：
*［(出售價格-取得成本)］x［房屋現值/(房屋現值+土地現值)］
［1000萬- 600萬］x ［100萬/(100萬+300萬)］=100萬

若不計入其他所得收入與扣繳，100萬元申報財產交易所得，對應所得稅率12%，需納稅12萬元。

也因房屋會隨屋齡折舊、土地隨時間漲價，房屋的價值佔比會逐年下降，在此計算方法下，舊制的稅基通常較低，需列入所得稅的金額也會較低。新制「房地合一所得稅」大致上為不動產「出售價格」減去「取得成本」，並依據持有時間適用不同比例的稅率，若為繼承取得，持有時間則為被繼承人、繼承人的持有時間合併計算。未滿2年45%、持有2-5年35%、持有5-10年20%、持有超過10年15%；持有時間越短、稅率就越高。

如出售價格1000萬元、取得成本600萬元、持有6年、適用房地合一所得稅、非自用住宅，房地合一所得稅需繳納金額為80萬，計算如下：
*(出售價格-取得成本)x(持有時間適用稅率)
(1000萬- 600萬)x (20%)=80萬

陳俊宏也提醒，適用新制的不動產交易要特別注意是否有「自用住宅優惠」，若不動產持有並設籍期間達6年以上，且自住、無出租、無供營業，出售時可享有400萬元免稅額及適用稅率10％計算應納稅額，以上述標準計算，適用房地合一所得稅、自用住宅，無須納稅，計算如下：
*(出售價格-取得成本-自用住宅400萬免稅額)x(自用住宅10％稅率)
(1000萬- 600萬-400萬)x (10%)=0

從上述計算可得知，舊制「財產交易所得稅」出售不動產需繳納稅金明顯小於新制「房地合一所得稅」，而新制「自用住宅優惠」在部份情況下，會比舊制更佳，民眾出售不動產前，務必要先確認清楚不動產適用何者標準，尋找專家協助計算，方能選擇最有利的方式出售。

關於適用「自用住宅優惠」的不動產「設籍時間」也要特別注意，若繼承人在被繼承人仍在世時，就將戶籍遷回，被繼承人設籍時間和繼承人戶籍時間可合併計算，但被繼承人死亡後繼承人才將戶籍遷回，須重新計算設籍時間，若要出售則無法滿足「自用住宅優惠」設籍6年以上的條件，若有遺產繼承的規劃，最好盡早處理。（自立電子報2025/10/23）