為何北京對房產崩盤數據諱莫如深？

（德國之聲中文網）據路透社援引知情人士報道，中國房地產開發商萬科計劃在本周稍晚與債券持有人會面，計劃將一筆20億元人民幣債券的還款寬限期從目前的5個工作日延長至30個工作日，以避免違約。此前，債權人已否決萬科將付款期限延期一年的方案。

消息一出，萬科人民幣債券價格大幅下跌，其中一只2028年到期債券單日下挫26%，公司在深圳和香港的股票亦雙雙走低。

繁榮越盛，崩盤越嚴重、越持久

萬科的最新動向發生在中國房地產行業持續低迷之際。經歷了二十多年的高速增長，至2020年，中國房地產泡沫已將房價推高至平均工資的17倍以上。

多重因素共同推動了這輪繁榮：1998年的住房制度改革將住房從國家分配轉向私人所有，近5億中國人從農村湧入城市，以及國有銀行提供的充足信貸。

建築熱潮徹底改變了中國的城市天際線，家庭將大量積蓄投入房產，房地產投機成為常態，數以百萬計的中產家庭因此“感覺更富有”，並增加消費。

轉折點出現在新冠疫情首輪封控期間。習近平領導的政府對房地產開發商的舉債規模施加了全面新規，即所謂的“三條紅線”政策。恆大、碧桂園等房地產巨頭以及數十家中小企業相繼違約，超過70家開發商破產，或只能依靠國家支持勉強維持生存。

五年多過去，這場崩盤仍未顯現緩和跡象。英國巴克萊銀行估算，隨著房價暴跌，中國家庭財富已蒸發逾18萬億美元。與此同時，曾是國內生產總值關鍵引擎的建築業大幅萎縮，反而拖累整體經濟增長，使其低於北京設定的目標。

北京審查民間房地產數據

上月，中國官員要求民間數據機構停止發布住房銷售數據，切斷了外界了解房地產市場困境的無數不多的獨立窗口之一。

此前，中國房地產信息數據顯示，10月百強房企新房銷售額同比下降42%，為18個月來最大單月跌幅。

總部位於台北的J Capital Research創始人兼研究主管安妮·史蒂文森-楊（Anne Stevenson-Yang）認為，此舉有助於掩蓋真實的價格跌幅。

她對德國之聲表示：“整體市場跌幅很可能已達到50%，在重新達到平衡之前，甚至可能下探至85%。”

她舉例稱，一名來自西安的同行被開發商提出“三套房打包賣一套價”的方案，相當於每套房價格下跌了三分之二。

牛津經濟研究院9月的報告指出，在北京、上海等一線城市，平均房價較高點已下跌約10%，高端住宅需求降溫導致價格回調更為明顯。但真正的重災區是二、三線城市，如成都、東莞等地，房價跌幅高達30%。

半拉子工程與空置住宅遍布城市

房地產崩盤在全國範圍內留下大量爛尾項目、“鬼城”，以及數以百萬計陷入負資產的家庭，引發眾怒和零星抗議，購房者希望北京出台刺激措施提振需求。

英國牛津大學中國中心研究員喬治·馬格納斯（George Magnus）對德國之聲表示：“目前仍存在大量供給過剩，相當於3至5年的未售住房庫存，主要集中在小城市。要消化這些庫存需要很長時間，尤其是在首次購房人群（20至35歲）本身正在萎縮的情況下。”

中國最重要的經濟引擎正在熄火

房地產一度佔中國GDP的四分之一左右，在2000年代至2010年代初支撐經濟保持兩位數增長。隨著房地產放緩，經濟增速被拖累，去年約為5%，雖然仍然不低，但較繁榮時期大幅回落，其連鎖反應波及全國。

史蒂文森-楊指出：“中國的鋼鐵、水泥價格和產量都在下降，就業和投資疲軟——這些都是房地產崩盤造成的附帶損害。”

中國曾是全球最大的鐵礦石、銅、鋼鐵和水泥消費國，其中大量需求與建築業相關。隨著需求下降，澳大利亞、巴西、智利等出口國受到沖擊。房價下跌擠壓家庭財富，也削弱了消費能力，導致對外國奢侈品和汽車的進口也在減少。

定向刺激，而非全面救市

北京希望避免新一輪投機泡沫，因此此次房地產刺激措施明顯弱於以往幾次危機時期。無論是2008年全球金融危機、2015年股市動蕩，還是疫情期間，中國政府都曾出手干預。

而這一次，許多觀察人士認為，當局正允許房價逐步下行，以將政策重心放在穩定和長期結構調整上，而非短期刺激。

史蒂文森-楊說：“到了一定階段，你已經無法再刺激了，因為所需資金規模過大，會引發通脹。”

彭博社上月報道稱，北京仍在考慮出台補貼房貸利息、降低交易費用、並為購房者提供更高額度的個人所得稅退稅等措施。

房價或仍將下跌多年

房地產崩盤通常需要約五年時間才能完成。在美國，2007年開始的房市崩潰直到2012年才趨於穩定。西班牙2008年之後的房地產下行也持續了約五年才出現復蘇跡象。

日本1991年至2000年代的泡沫破裂常被視為最漫長的房地產危機，房價停滯超過十年，且從未完全恢復至泡沫前高點。

史蒂文森-楊認為，中國房地產行業可能面臨“未來10年負增長或零增長”。標普全球評級的分析師則認為，這輪下行可能持續至2020年代末，盡管部分預測認為最早明年或2027年可能出現復蘇。

這對普通中國家庭而言無疑是沉重打擊。許多人將畢生積蓄投入房產，卻眼睜睜看著資產縮水，被困在無法脫身的按揭中，也難以將其出售。更糟的是，在可預見的未來，房價很可能長期低於2020年高點。

馬格納斯指出，這種情況在全球並不罕見，房主往往假定房價會永遠上漲。

“當好景結束、周期開始反轉時……後果可能非常嚴重，”他對德國之聲說道。

DW中文有Instagram！歡迎搜尋dw.chinese，看更多深入淺出的圖文與影音報道。

© 2025年德國之聲版權聲明：本文所有內容受到著作權法保護，如無德國之聲特別授權，不得擅自使用。任何不當行為都將導致追償，並受到刑事追究。

作者: Nik Martin