換屋族最尷尬2／換屋順序選錯貸款成數剩5成 專家揭唯一解方「先賣後買」

換屋族該「先買後賣」還是「先賣後買」？向來是兩難決定，然而在限貸令上路之後，換屋族幾乎只能採取「先賣後買」策略，原因在銀行態度保守，「先買後賣」申貸時容易卡關。

限貸令上路之後，即便央行日前鬆綁換屋族「先買後賣」的舊屋出售切結期限，從原本的1年放寬到18個月，但現階段銀行對換屋切結書的收取意願仍保守，面對當前狀況，房貸專家喬王指出，換屋族「先賣後買」雖然麻煩，卻是最穩健的方案。

因為一旦舊屋售出並完成塗銷，名下無房產，便立即回到首購身份，可享受優惠的首購貸款條件，例如貸款成數可達85％、貸款年期最長40年，利率也更甜。其實「先賣後買」最大的優勢，在於能避免因新屋鑑價不足或銀行核貸成數不如預期，導致在交屋前被迫緊急補錢或違約的風險。

以科技業主管王先生換屋為例，他若先賣掉公寓舊屋，再購買2,800萬的電梯新屋，即可適用首購貸款，享有最高貸款成數85成（2,380萬元）、30年還款期、2.6％利率；但若「先買後賣」，王先生恐被銀行認定為買第2戶，只給予貸款成數5成（貸款金額1,400萬元）、利率破3％等條件，頭期款準備壓力瞬間暴增980萬元，長期貸款利息負擔也相對大。

只是舊屋賣得快、新屋交屋得慢，中間有「時間落差」如何解？永慶房屋交安事業處契約部資深經理陳俊宏教戰，換屋族可在買賣合約中，預先爭取足夠的搬家及找新房時間。

另一種常見的做法則是向買方協調「售後回租」，房市專家何世昌指出，可約定以市場行情或略高於行情的租金，在舊屋成交過戶後，繼續向新屋主租賃一段時間，作為暫時的住所。

事實上，在房市走入下行區間的現在，換屋時程勢必拉長，建議換屋族在出售舊屋之前，應務實評估房屋在市場上的競爭力，「若屋況老舊或缺乏維護、地段偏遠或生活機能不佳、又是市場上的非主流產品，應該預留更長的去化時間，避免陷入『雙貸纏身』的窘境。」何世昌補充。

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