都更陷阱重重！「」到「零」的警示

（台北市第二地政士公理事林瑞明）

近年，著都市老建物增加、政府推都更政策，多民抱著「新房、不出」的期待加入都更行列。然而，部分案例出悲-地主在同意都更後，依建商要求提前移，料建商化或公司倒，不新屋未成，反而面制搬、血本的命。些事件提醒社大《都市更新不是一短跑，而是一制度契的超。》在漫的路上，每一步都藏著，特是「移」一，最需提高警。

一、「同意都更」到「都更完成」的

一般而言，住同意都更始，到建物建完成交屋，往往需7至10年甚至更久。程序大致可分主要段：

1. 前期整合期（1～3年）：建商或施者地主通，取得同意。若地主意分歧或比例不足，整合期可拖延年。

2. 都更核期（1～2年）：由地方政府查，行、都市、公等程序。

3. 利拆除重建期（3～5年）：完成分配定後方能工，若建照或施工延，再拉。

4. 完交屋登期（1年）：完工後行利登交屋，正式完成都更程序。

言之，同意署到真正拿到新房，往往要耗近十年。段，建商若出，或政策、法，都可能都更陷入停或。

二、都更中最注意的大

1. 切勿易建商

是最常、也是最致命的陷阱。多地主因信任建商、分屋比例，提前完成，想到一旦建商金或遭查封，土地房屋都已不在自己名下，想追回利乎不可能。原上，除非透信或政府核准的利程序，地主不直接建商。

2. 要求立「信」保障金安全

在合建或都更中，由行或第三方信立「信」，代管土地金，保方益。信制度的核心在於「即使建商倒，土地仍信，不被人收」，可有效避免血本的。

3. 建商履能力

都更案十金，建商健否直接重建能否利行。地主可要求查看建商的、融、履保等，必要聘律或地政士助查。

4. 留意契容分配件

都更中常藏有模糊款，如「依市整分屋比例」或「保留建商售性」等字句，恐成日後源。地主要求明列出分屋坪、交屋程、件方式。

5. 了解「公都更」「自都更」的差

若地主缺乏金，政府主的「公都更」相安全，由公部核督，透明度高；反之，民自或委建商主的都更，速度快，但也高。

三、制度管仍待加

近年案例可，部分建商以「金操作」主要目的，利用地主信任取得後再售抵押，形成性循。政府修法化督，如要求「施者格查」、「信登」等，但行仍有漏洞。未主管建立更的查追制，不良或信用不佳的建商有明限制，避免都更另炒地手段。

四、：都更是「共工程」，不是「博契」

都市更新的初衷在於改善境、提升安全生活品，而非民在法律扎。『在下一合之前，地主：土地是最的保障，不易交出；信是防，契是底。』唯有在制度完善、透明意提高的前提下，都更才能成全民共的城市景，而非少人眼中的一。

（撰文者三十年地政士、任台北市第二地政士公理事）

（本言非代表本立）