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@SchwarzeR #14 也是个新思路，感觉你这个思路是考虑的经济活力带动房产价值上升。

不过仔细想想，租售比的角度依旧可以覆盖你这个考量，假设一个城市的经济活力足，那么外来人口以及市民收入都会上升，进而带动租金上升，如果房价此时因为供需或调控得当没有上涨，那么租售比就会上升。

而一个地区如果没有经济活力，人口流出，收入下降，那空置率就会很高，租金就会下降，即使房价也跟着一起跌，可能都没法提升租售比。

@slackerman #27 就中国来看，房产是没法和红利股 ETF 比的，无论是“房租、股息率”还是“房价、股价”，都比不过，我恰巧去年还真查过一下数据。



按照国家统计局的数据，2005~2023 期间，全国房价的年化收益率是 7.13%。
具体城市没找到国家统计局的，按照安居客数据，当时只有 2010~2025 的数据，这期间深圳房价的年化收益率是 8.63%。
这里是房价，没包含租金收入。

再看一下红利 ETF“中证红利”，其不包含红利再投的价格指数，2005~2023 的年化收益率是 9.54%。
如果是 2005~2025 ，年化收益率也有 9.25%。

可以看到，即使是涨势较好的一线城市，其价格指数也是比不过红利 ETF 的价格指数的。
而且“中证红利”并不是表现最好的红利指数，其他一些表现更好的红利类指数，单纯价格指数的年化超过 10%就很常见。



再看“租金、分红”，租售比就几乎不用想，3.85%的租售比，现在大家都觉得是极少的，很难达到的。
而红利 ETF 的股息率，看中证红利的数据，从 2008 年 6 月至今，股息率平均是 4.14%，在 2002 年甚至达到过约 7%的股息率。
试想，房租的租售比如果在中国达到 7%，是什么概念？



看过去 20 年“中证红利”指数，包含红利再投的年化收益率，是 13.52%。
注意，这还不是表现最好的红利指数。

所以，就目前的数据上看，无论是“租金、股息率”，还是“房价、股价”，红利指数都是比房产要收益更高的。

@Xi #25 看来你没仔细读这篇文章，我文章里有写“抛开室内维护、空置后的租金净收益率为 3.85%，才有投资价值”。
你假设的那种空置率很高的，首先就不满足投资价值。



而贷款利息那里，你是投资买房，假设当前租售比已达 3.85%，那么 3.5%的房贷利息，你就应该选择 30 年，而非 10 年，因为房贷利息比租售比还低。
“利息”的确是按照贷款“利率”以及贷款“年限”来计算，但你这里需要考虑的是贷款利率，而非利息，利率 3.5%假设未来 30 年不变，那么无论你贷款 10 年还是贷款 30 年，利率都是 3.5%，所以你只需要考虑这 85%贷款资金在你的租售比当中能够覆盖掉即可。
唯一需要考虑的是“动态资金成本”，也就是随着你不断的偿还贷款本金（注意，本金！），你不仅投入了最初的 15%自有资金，还在不断的投入新的本金，那这时候就要重新根据“自有资金”以及剩余“贷款本金”来计算租售比。



最后，理性讨论，不要总是“离谱、瞎扯、全没经验”之类的用语。就算你是说得对，也会显得你没礼貌和低素质！

@Haku #19 如果是公寓的话，还要考虑其他因素。

公寓的产权年限、贷款比例、出租难度等都和住宅不同，导致公寓的价格一般比住宅便宜，因为房价便宜了，变相的导致租售比看起来好像还很不错。
但上面那些不利因素都是风险点，都要加到风险溢价里，多加 1%我觉得比较合适，那租售比要求就变成了：1.85+1+1+1=4.85%左右了。

@safari9 #17 其他国家不清楚，我是针对中国房地产的看法。

@Xi #16 [买房投入不是只有首付，契税、维修基金、装修费等等还有很多]
这只是一个简略的模型，你不能否认在大多数城市，首付才是最大的一笔钱吧？
另外，这里评估的是“多少租售比时这套房产值得投资”，而如果你买下一套投资性房产，然后再进行装修，是期望能够提高售价，是另一回事了。

[贷款利息不是 85*3.5%这么简单……]
房贷利息虽然分“等额本金、等额本息”，但实际利息就是按照 3.5%来算的，你所体感的“实际利息要高得多”，是因为等额本息前期还的大部分是利息，而不是本金，导致你产生了这种错觉。
但实际上都是按照实际的未还本金来计息的。

@streamrx #11 之前的确没考虑你说的这种情况。

临时想了一下，如果是一套几乎无法靠租金获取收益的豪华住宅，那就只能从它自身的价格走势来评估是否值得投资了。
一般这类豪华住宅流动性会比普通住宅更差，维护成本也更高，折旧损失也是同样放大的，那么风险溢价这块：
1 、流动性风险可以变成 2%
2 、折旧风险也变成 2%

1.85+2+2 = 5.85

再叠加之前说的房产自身增值 2%左右，那就是 7.85%左右的回报率才值得投资这套豪宅。

@caisimon #4 大炒房的时代已经过去了，现在是补跌，啥时候跌到租售比合理的区间，也就差不多稳定了，不会无限制的跌下去的。

@slackerman #3 跟红利股没得比，房产是一个介于债券和股票之间的资产，红利股自身价格上涨加上股息分红，在中国是大幅跑赢房产的。

而至于跟其他国家比，这个的确像你说的，变量太多，比较难，而且我也不清楚其他国家的情况，网上搜信息也是盲人摸象，不得全貌。

我觉得二手房的租售比不会像你说的 6%那么高，国债收益率+2%风险溢价，差不多就是租售比的合理区间了。