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2022 年 5 月 17 日
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3 小时 51 分钟前
回复了 YFZZ 创建的主题 投资 房产什么时候值得投资?
@SchwarzeR #14 也是个新思路,感觉你这个思路是考虑的经济活力带动房产价值上升。

不过仔细想想,租售比的角度依旧可以覆盖你这个考量,假设一个城市的经济活力足,那么外来人口以及市民收入都会上升,进而带动租金上升,如果房价此时因为供需或调控得当没有上涨,那么租售比就会上升。

而一个地区如果没有经济活力,人口流出,收入下降,那空置率就会很高,租金就会下降,即使房价也跟着一起跌,可能都没法提升租售比。
3 小时 59 分钟前
回复了 YFZZ 创建的主题 投资 房产什么时候值得投资?
@slackerman #27 就中国来看,房产是没法和红利股 ETF 比的,无论是“房租、股息率”还是“房价、股价”,都比不过,我恰巧去年还真查过一下数据。



按照国家统计局的数据,2005~2023 期间,全国房价的年化收益率是 7.13%。
具体城市没找到国家统计局的,按照安居客数据,当时只有 2010~2025 的数据,这期间深圳房价的年化收益率是 8.63%。
这里是房价,没包含租金收入。

再看一下红利 ETF“中证红利”,其不包含红利再投的价格指数,2005~2023 的年化收益率是 9.54%。
如果是 2005~2025 ,年化收益率也有 9.25%。

可以看到,即使是涨势较好的一线城市,其价格指数也是比不过红利 ETF 的价格指数的。
而且“中证红利”并不是表现最好的红利指数,其他一些表现更好的红利类指数,单纯价格指数的年化超过 10%就很常见。



再看“租金、分红”,租售比就几乎不用想,3.85%的租售比,现在大家都觉得是极少的,很难达到的。
而红利 ETF 的股息率,看中证红利的数据,从 2008 年 6 月至今,股息率平均是 4.14%,在 2002 年甚至达到过约 7%的股息率。
试想,房租的租售比如果在中国达到 7%,是什么概念?



看过去 20 年“中证红利”指数,包含红利再投的年化收益率,是 13.52%。
注意,这还不是表现最好的红利指数。

所以,就目前的数据上看,无论是“租金、股息率”,还是“房价、股价”,红利指数都是比房产要收益更高的。
4 小时 24 分钟前
回复了 YFZZ 创建的主题 投资 房产什么时候值得投资?
@Xi #25 看来你没仔细读这篇文章,我文章里有写“抛开室内维护、空置后的租金净收益率为 3.85%,才有投资价值”。
你假设的那种空置率很高的,首先就不满足投资价值。



而贷款利息那里,你是投资买房,假设当前租售比已达 3.85%,那么 3.5%的房贷利息,你就应该选择 30 年,而非 10 年,因为房贷利息比租售比还低。
“利息”的确是按照贷款“利率”以及贷款“年限”来计算,但你这里需要考虑的是贷款利率,而非利息,利率 3.5%假设未来 30 年不变,那么无论你贷款 10 年还是贷款 30 年,利率都是 3.5%,所以你只需要考虑这 85%贷款资金在你的租售比当中能够覆盖掉即可。
唯一需要考虑的是“动态资金成本”,也就是随着你不断的偿还贷款本金(注意,本金!),你不仅投入了最初的 15%自有资金,还在不断的投入新的本金,那这时候就要重新根据“自有资金”以及剩余“贷款本金”来计算租售比。



最后,理性讨论,不要总是“离谱、瞎扯、全没经验”之类的用语。就算你是说得对,也会显得你没礼貌和低素质!
5 小时 13 分钟前
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@Haku #19 如果是公寓的话,还要考虑其他因素。

公寓的产权年限、贷款比例、出租难度等都和住宅不同,导致公寓的价格一般比住宅便宜,因为房价便宜了,变相的导致租售比看起来好像还很不错。
但上面那些不利因素都是风险点,都要加到风险溢价里,多加 1%我觉得比较合适,那租售比要求就变成了:1.85+1+1+1=4.85%左右了。
5 小时 21 分钟前
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@safari9 #17 其他国家不清楚,我是针对中国房地产的看法。
5 小时 24 分钟前
回复了 YFZZ 创建的主题 投资 房产什么时候值得投资?
@Xi #16 [买房投入不是只有首付,契税、维修基金、装修费等等还有很多]
这只是一个简略的模型,你不能否认在大多数城市,首付才是最大的一笔钱吧?
另外,这里评估的是“多少租售比时这套房产值得投资”,而如果你买下一套投资性房产,然后再进行装修,是期望能够提高售价,是另一回事了。

[贷款利息不是 85*3.5%这么简单……]
房贷利息虽然分“等额本金、等额本息”,但实际利息就是按照 3.5%来算的,你所体感的“实际利息要高得多”,是因为等额本息前期还的大部分是利息,而不是本金,导致你产生了这种错觉。
但实际上都是按照实际的未还本金来计息的。
7 小时 47 分钟前
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@streamrx #11 之前的确没考虑你说的这种情况。

临时想了一下,如果是一套几乎无法靠租金获取收益的豪华住宅,那就只能从它自身的价格走势来评估是否值得投资了。
一般这类豪华住宅流动性会比普通住宅更差,维护成本也更高,折旧损失也是同样放大的,那么风险溢价这块:
1 、流动性风险可以变成 2%
2 、折旧风险也变成 2%

1.85+2+2 = 5.85

再叠加之前说的房产自身增值 2%左右,那就是 7.85%左右的回报率才值得投资这套豪宅。
18 小时 31 分钟前
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@caisimon #4 大炒房的时代已经过去了,现在是补跌,啥时候跌到租售比合理的区间,也就差不多稳定了,不会无限制的跌下去的。
18 小时 32 分钟前
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@slackerman #3 跟红利股没得比,房产是一个介于债券和股票之间的资产,红利股自身价格上涨加上股息分红,在中国是大幅跑赢房产的。

而至于跟其他国家比,这个的确像你说的,变量太多,比较难,而且我也不清楚其他国家的情况,网上搜信息也是盲人摸象,不得全貌。

我觉得二手房的租售比不会像你说的 6%那么高,国债收益率+2%风险溢价,差不多就是租售比的合理区间了。
18 小时 36 分钟前
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@mooyo #1 老城区没地了,要建新房就要拆迁,开发商就需要评估拆迁后新盖的楼能不能盈利,那就必然不可能大幅低于附近的均价。所以老城的房价不会因为新楼盘大幅波动。

我感觉你说的情况在新城区倒是可能会比较明显,新城区有很多地,周边配套还在不断完善,楼盘也在不断退出,价格波动也会大一些。
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