買小宅、公寓命運天差地！台北鳥籠房10幾年竟漲這數字…專家揭入手如何「不踩雷」？

【文／李寧】小宅風潮不是新鮮事，「用居住空間換地點」已是許多人的買房策略，但跟大樓和公寓相比，小宅房價到底有沒有上漲空間，也成了買方最重視的話題，前段時間就有網友在PTT詢問，在40年前，也流行過高戶數低坪數的社區型態，但因為住戶參差不齊，影響到整體居住品質，從這個角度來看，小宅會不會有短期易脫手，但長期不保值的問題？

一人宅數量創高

小宅漲幅竟勝老公寓

房產專家、馨傳不動產智庫執行長何世昌在粉專分析，根據台北市地政局統計公寓、大樓和小宅，從2012年8月到2025年6月的房價變化，其中公寓標準住宅的每坪單價，從42.68萬元，上漲到每坪48.50萬元，漲幅只有13.6％，甚至還低於這十多年的通膨漲幅。

大樓標準住宅則從每坪48.95萬元，飆升到每坪81.09萬元，上漲多達65.70％，至於主建物加附屬建物面積在15坪以下的小宅標準住宅，漲幅也有54.70％。

對此，何世昌指出，老公寓的價格漲幅落後給大樓和小宅，凸顯出公寓雖然實際坪數較大，且具備更新重建增值的可能性，但沒有電梯、物業管理和垃圾處理區，對住戶生活品質帶來負面影響。

然而市中心的大樓三房以上戶型，總價讓許多人望之卻步，讓小宅成了主流選項。

行政院主計總處發布《113年家庭收支調查報告》顯示，全國平均每戶住宅建坪為39.8坪，寫下2001年以來新低，換算下來每人可居住14.3坪。住商不動產也分析內政部數據，全國今年第一季的一人宅數量，來到248萬8455宅，佔設有戶籍宅數的31.4％，比2016年第一季要增加52.8%，創下歷史新高。

家戶結構變化加上都會區高房價，成為小宅趨勢的推手，此外大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出，在需求端，都會區磁吸就業或年輕人口，至於供給端，蛋黃區較高的土地成本，建商力推小坪數戶型，還有囤房稅帶來的分戶需求，都讓小宅趨勢愈加猛烈。

買小宅搶進市區

哪些地雷需避開？

先前「我是桃園人」粉專便傳出，桃園大園某建案出現7坪權狀，實坪小於5坪的蝸居小宅，總價只要240萬元，而且順利完售，但小宅雖然總價低，卻也有許多「眉角」要留意，就怕好不容易買了房，卻傷了生活品質和荷包。

永慶房屋提醒，購買小宅要留意3個問題：

1. 低總價不等於低自備：原因在於，當房屋權狀小於15坪，銀行有可能會降低貸款成數，或是提高利率，導致買方自備款高於預期，此外小宅雖然總價便宜，但每坪單價通常偏高，買方也需要留意市場行情。

2. 短租戶恐影響社區品質：小宅低總價的特性，較容易吸引投資客入場出租，如果社區內的短期租戶較多，造成住戶品質參差不齊，將會影響未來脫手的價值。

3. 小宅格局藏陷阱：買方在看房時，需要注意公設比是否過高，以及空間規劃的合理性，以免看似魔術大空間，實則捨棄收納與家電置放區。