日本公寓投資熱潮再起 專家解析四大房產類型投資策略

（記者蔡函錚／綜合報導）日本房地產市場正迎來新一波投資熱潮。隨著通膨壓力上升、利率政策調整，以及社會對過往泡沫記憶的淡化，長期被低估的日本公寓等房產正重新受到台灣投資人關注。

日本阪急阪神不動產的台灣合作夥伴、maaūu 也有房產執行長劉冠宏表示，日本市場正從低迷期邁向新一輪成長循環，當前是制定長期投資策略的關鍵時刻。

圖／日本阪急阪神不動產的台灣合作夥伴、maaūu也有房產 執行長劉冠宏在日本關西置產說明會上，詳細分析日本公寓投資的相關面向。（maaūu 提供）

日本公寓成投資入門首選 報酬率穩定可期

在日本四大主要房產類型中，日本公寓被視為台灣投資人的最佳入門選擇。劉冠宏指出，日本公寓在法律上稱為「分層住宅」或「區分所有建物」，類似台灣的電梯大樓。

日本公寓投資的最大優勢在於高度標準化與管理便利。公共事務由管理委員會統一處理，房東僅需負責室內部分，管理負擔相對輕鬆。交通便利地段的日本公寓流動性佳，轉手相對容易。

在報酬率表現方面，日本公寓的一般租金報酬率約3-5%，扣除管理費與修繕基金後，實際報酬率約2-3%。雖不及民宿或整棟公寓亮眼，但勝在穩定可預期。

投資目的決定房產選擇 專家提醒避免盲目跟風

劉冠宏強調，日本公寓投資成功的關鍵在於釐清投資目的。根據實務經驗歸納，海外置產的目的主要分為兩大類：賺取價差與獲得租金收益。

賺取價差的投資人需要選擇位於蛋黃區、由知名建商興建的優質物件，因為這些房產在市場上接受度高，轉手相對容易。追求租金收益的投資人，則要考慮滿租率、空置期與管理便利性。

「市場上經常出現某種房產類型特別熱門的現象，但如果該類型不符合你的投資目的，再高的報酬率也沒有意義。」劉冠宏提醒投資人避免盲目跟風。

四大房產類型各有特色 適合不同投資人需求

除了日本公寓外，日本房地產市場還包括塔樓、一戶建、整棟公寓等類型：

塔樓(超高層住宅)堪稱日本房地產市場的頂級產品，多位於都市核心地段。塔樓的價值核心在於稀缺性與品牌效應，適合高淨值投資人與追求品牌價值的收藏型買家。

一戶建(透天獨棟住宅)被視為國人心目中的理想居住形態。購買一戶建不僅取得房屋所有權，更同時擁有土地完整使用權，適合計劃長期居住日本或有特殊居住需求的投資人。

整棟公寓是最具專業性的投資標的，實際報酬率通常可達6-10%，適合有經驗的房地產投資者或專業資產管理人。

代管制度成熟 投資人管理負擔大幅減輕

劉冠宏特別提到，日本租賃管理產業相當成熟，無論是日本公寓、塔樓、一戶建，甚至整棟公寓，都可委託專業公司代管。九成以上日本公寓投資人會委託專業代管公司，幾乎不需耗費心力。

在流動性表現方面，日本公寓因標準化程度高、市場透明，買方容易比較與評估，交易速度最快。這使得日本公寓成為投資新手或資金有限者的理想選擇。

圖／對於初次進入日本市場的投資人而言，劉冠宏認為公寓是理想的起點，因為管理制度完善、風險相對可控，即使出現問題也容易處理，能讓投資人累積經驗並逐步深化布局。（maaūu 提供）

超越民宿思維 多元化租金收益策略受關注

許多台灣投資人談及日本房地產投資時，第一個想到的往往是民宿經營。劉冠宏指出，店鋪、辦公室以及整棟公寓，往往能帶來更穩健、持續的租金收益。

店鋪投資的優勢在於商業租客對地段高度依賴，不會輕易搬遷，租約通常較長且穩定。辦公室物件多位於精華地段，空置率極低。相較之下，民宿雖然報酬率看似亮眼，卻隱藏諸多挑戰。

市場前景樂觀 台灣投資人可望受惠

展望未來，劉冠宏認為，日本房地產市場正處於特殊轉折點。整體市場從低迷期邁向新一輪成長循環，不僅為日本公寓帶來理想投資契機，也讓其他優質資產具備重新評價與上漲潛力。

對台灣投資人而言，透過深入研究不同資產特性與適用情境，並誠實評估自身需求與風險承受度，可望在日本房地產新一波成長浪潮中搶佔先機。

maaūu 也有房產結合深度設計思維與科技專業，協助客戶在市場中篩選具備租金報酬、轉手與生活價值的潛力資產，聯手日本關西知名不動產商，打造專為台灣買家設計的日本房產投資體驗流程。

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