【專欄】萬事萬物皆可「居間」介紹，賺取介紹費

文/曾文龍（大日不動產研究中心主任、台灣不動產物業人力資源協會名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班主任）
幫賣方賣衣服、賣汽車、賣房子……成交後領取報酬（介紹費），這個是社會上非常普遍、非常重要的商業行為，其中以賣房子、賣土地金額最為巨大，動輒百萬千萬億萬，因此報酬佣金非常可觀。介紹的行為在民法的規定稱為「居間」，即站在買賣雙方的中間，服務雙方之意。民法第565條「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」民法是文言文，非常專業，一般人是看不太懂的，只能請教律師或專家，如果賣方不誠信領不到佣金、領不到介紹費該如何救濟打官司？更是一項非常深的學問，水很深。

根據民法，居間契約為諾成、不要式契約，故不以訂立書面為必要。因此民間很多「中人」、「牽猴仔」沒有書面照樣賣房子，都是用口頭的。很多地主請人賣土地，根本也不願意出具委託書，中人照樣努力去賣。沒有委託契約賣土地房子，對居間人是很不利的，最沒有受到保障，而且只要被檢舉，根據不動產經紀業管理條例第32條規定，「1、非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。2、公司負責人、商號負責人或行為人經主管機關依前項規定為禁止營業處分後，仍繼續營業者，處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰金。」會有新台幣10萬到30萬的罰則。如果常常賣房子被檢舉，甚至有一年以下有期徒刑。所以也是滿嚴重的，風險很大的。

沒有委託書賣土地、賣房子，那成交了佣金該付多少呢？是1%？2%？3%？因為沒有書面證據，成交後賣方常常不承認要給多少錢？更惡劣的，賣方跟買方直接跳過居間人，私下成交，居間人忙了半天，辛苦了半天，一毛錢都拿不到！服務費沒有書面證據，在法律上有什麼救濟嗎？根據民法566條「1、如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。2、未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付。」因此，賣方怎麼可以讓中人、居間人或仲介公司做白工呢？如果要做白工，居間人又何必辛苦努力的從中間穿線辛苦推動呢？（如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬）那仲介費用應該給多少呢？（未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付）關於房屋仲介費用是多少？內政部函釋買賣雙方的仲介費用兩方合起來最高為百分之六，所以還是有一個依據的。所以當賣方賴帳，不給佣金或介紹費的時候，居間人可告知民法566條有關於佣金的規定。很多人其實也不知道有這一條，如果不給佣金進入訴訟的話，賣方可能會敗訴。

民法第148條「1、權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。2、行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」最高法院58年台上字第2929號判決先例要旨：「媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一内容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬。」

有一件土地10幾億元成交，買賣雙方私下成交，傷害了仲介公司的利益，挫折了仲介人員的辛苦。仲介公司告到法院一審敗訴，告到二審又敗訴，太沮喪了後來換了一位大律師，在最高法院扳回。這位大律師的訴狀「綜上所述，原判決有多處違背法令之處，另原判決若被維持不但將使民法居間之規定形同具文，並將衝擊現行不動產仲業之生存，最高法院有將其糾正並釐清之必要，為此判決應予廢棄，發回原法院予以詳查。」這位有良心的知名大律師，並且大聲疾呼，為被欺負的房屋仲介業講話「另原判決若被維持不但將使民法居間之規定形同具文，並將衝擊現行不動產仲介業之生存」！