央行按兵不動！ 房市管制未鬆綁 景氣趨勢專家們全說了

房市近期受政策因素，買氣急速下滑，產業不斷向政府疾呼應鬆綁信用管控。不過，中央銀行今（18日）召開2025年第四季理監事會議，決議仍維持政策、利率與存款準備率不變，但針對銀行不動產貸款總量，將於2026年起由各銀行內部控管。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，央行擔憂熱錢轉移，避免房市反彈，因此選擇繼續按兵不動。

綜觀央行近年理監事會議，自去年9月推出第七波信用管制措施以來，自今日為止已連續多季未更動利率，且也未調控或增設選擇性信用管制措施。徐佳馨指出，央行此次選擇利率與選擇性信用管制按兵不動，與經濟與通膨穩定密切相關，再加上過去升息幅度不大，降息也無太大空間。至於房市並未有進一步動作，推估是在股市大好，熱錢四溢的狀態下，央行擔憂股市資金轉進房市，同時避免目前的房市出現報復性反彈所致，加上任何寬鬆動作都可能讓外界產生放鬆管制的預期心態，「捏驚死，放驚飛」恐怕是央行眼下最大的難題。不過如果明年經濟表現不佳，是否有可能在資金面上採取相對寬鬆態度，值得留意。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶則分析，此次央行仍按兵不動，符合市場預期，主要關鍵因素有二，一是目前房市雖受信用管制措施、限貸令等因素衝擊，全台普遍買氣趨冷，惟市場價位仍未顯著下修，房價和買方認知、央行預期仍有落差，致使央行不敢貿然鬆綁；二是全球局勢仍詭譎多變，不管是烏俄戰爭、中東戰火及近期泰柬交火，都可能牽動敏感的地緣政治，並讓以出口為導向的台灣經濟有波動風險，因此央行此時選擇站穩腳步，保留更多貨幣政策籌碼，以減緩未來黑天鵝對經濟環境衝擊。

賴志昶補充，市場自去年第七波信用管制「重拳」過後，彷彿被按下暫停鍵，買氣陷入急速冷凍，加諸目前央行已明確表態維持緊縮基調，全台今年買賣移轉棟數恐將面臨26萬棟保衛戰。

歷經1年盤整 預估2026房市將是「量平價修」的一年

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，由於利率與信用管制都維持現狀，所以房市大環境冷淡的情況將一路延續到2026年，但市場經歷一年多的盤整，交易量基期已相對低，所以明年的量縮幅度也相對有限。

台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中指出，今年9月金管會將新增新青安放款排除於銀行法72-2條的上限計算後，申貸戶數與撥款金額都有所上升，顯示自住剛需仍扎實。且財政部日前也表示，2026年新青安期滿後，將研擬接續的優貸方案，青安政策只會調整不會落日，對消費者仍具一定程度的激勵作用，所以首購族將是2026房市的主要支持力量，低總價小宅當道的風潮也會持續延燒，但小資買家的負擔能力有限，消費者在景氣冷淡下追價意願也低，部分供給量大的新興重劃區，業者讓利促進買氣的可能性高，也可望導引房價收斂，預估房市將是「量平價修」的一年。

房市「4大趨勢」 黃舒衛：明年是進場撿便宜的最佳時機

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，2026年房市有四大關鍵趨勢：

首先，住宅政策典範轉移，選舉利多難期。房市面對明年重要的地方選舉，市場一般認為主政當局釋放利多或擴張性的財政政策的「政治景氣循環」現象會再現， 但黃舒衛認為，這次恐怕不一樣。相對於8年前小英總統房地合一稅後的房市低潮，祭出危老重建、前瞻基礎建設計畫、三大投資台灣方案等激勵措施，但這次賴總統記取新青安教訓，不敢再提買房補貼，已轉向租賃專法的修法、老宅延壽、虛坪改革等購屋之外的替代方案，因此住宅買賣市場量縮價修仍是難逃的宿命。

其次，「極限壓力測試期」落在明年第一季。因為受到買氣凍結，且同時面對限期開工、資金斷鏈三方夾擊的建商，從第七波管制到明年第一季正式滿18個月，將全部浮出水面，整體性的房價鬆動趨勢將拉開序曲。認清現實，保留現金，勿博弈政策紅利。第三，2026年將是「現金為王」的資產重分配年。財務槓桿過高的中小型建商將加速退場，土地、資產將成為大型建商眼中的獵物，市場進入「大者恆大」的整併期。洗牌大局已開，投資客應徹底死心；但對於滿手現金的高資產族群與大型企業而言，明年反而是進場撿便宜的最佳時機。

最後，商用市場將迎向K型經濟。市場分化趨勢更為激烈，站上AI的高科技企業、聚落區域，將持續擴大供應鏈效益，需求拉動市場動能，在價量表現上再創佳績。相對來說，雖然政府「打住不打商」，但近三年核發建照380萬坪，供給巨浪將從明年陸續釋放，市場胃納量面臨極大考驗。產品定位、價格策略、租售條件失準的物件變成反撲投資人的超完美風暴。

針對「自住換屋族」剛性需求 房仲業建議央行推配套機制

中信房屋研展室副理莊思敏表示，央行此次按兵不動早在意料之中，整體景氣預計將持續於低空盤旋，未來須待政策方向更趨明朗後，市場交易動能才有機會迎來較顯著的回升與突破。

針對信用管制錯失，莊思敏進一步提到，此前央行已延長換屋族出售舊屋期限至18個月，但在實務操作上，部分銀行顧慮到行政追蹤成本與風險控管，審核標準仍趨嚴格，導致很多民眾「看得到吃不到」。在信用管制方面，建議央行應優先針對自住與換屋等剛性需求建立更精準的配套機制，避免「一刀切」政策誤傷真正有購屋需求的民眾，讓調控措施在防範投機炒作的同時，亦能兼顧民生實況與居住權益。

（封面示意圖／翻攝Pexels）

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