名家論壇》徐佳馨／房市冷 央行為何不鬆手

[NOWnews今日新聞] 近來地產圈的熱門話題，圍繞著一個「冷」字。9月房貸餘額年增率連12降成為矚目焦點，根據統計，9月房貸餘額年增率不僅「連12降」，更滑落至5.43%，創下26個月以來的新低，同時，建築貸款餘額，竟出現近九年來的首次負成長。

從業者的角度來看，這組數據堪稱「政策有感」的最佳註解。央行從2020年底以來，發動了七波選擇性信用管制，以及內政部平均地權條例，無心插柳的銀行法72-2從助攻變主力，總算把一路高燒的房市給壓了下來。

數據會說話。房市確實冷了。那麼，問題來了：既然成效卓著，市場也已「降溫」，央行在今年12月的最後一季理監事會議上，是否有可能「高抬貴手」，鬆綁部分選擇性信用管制，為已經奄奄一息的房市注入一點活水？

但恐怕沒有那麼容易。

首先，對央行而言，打房的真正目的不在於「打房價」，是為了「金融穩定」，並非屬於內政部管區的「居住正義」。央行真正擔心的，從來不是房價漲多少，而是「銀行體系對不動產的曝險有多高」。

從近期房市相關數據來看，市場已經趴下，央行用了七波選擇性信用管制，好不容易讓這台「房市列車」降速，但他真正擔心的，是這台列車的「總重量」還是太重，一旦出軌，整個金融軌道都會跟著陪葬。在這種「增幅趨緩、存量仍高、價格盤整」的格局下，到底有什麼理由在能讓央行選擇鬆綁，發出一個「政策轉向」的訊號？

然而，讓央行12月不敢輕舉妄動的最大理由，恐怕不是來自房地產本身，而是熱呼呼的股市。台股卻「熱得發燙」。當台股屢創新高，這背後代表的是市場上那股無處可去的「熱錢」有多麼龐大。

這才是央行真正的壓力源。

央行的職責是管「錢」。當市場上的錢太多，這些錢就會像沒有容器的水，四處流竄，尋找任何可以停泊且具增值潛力的標的。過去，房市因為政策嚴管，加上台灣站在全球趨勢的浪頭上，這股水流自然而然導向了股市，但房地產作為「保值」、「抗通膨」的傳統避風港地位，從未改變。

另一個麻煩是，就算顧及流動性鬆綁選擇性信用管制，如何讓鬆綁合理，市場又不會解讀成「政府不打了」、「房市沒事了」，然後再次點燃投機熱潮，分寸怎麼拿捏，不僅是技術，也是藝術。

對購屋者來說，這些數據背後到底意味著什麼？

房貸增幅趨緩、市場前景看淡，代表銀行鑑價與放款會更趨保守。這意味著買方的資金槓桿會被鎖得更緊，市場將持續由自用剛需主導。而建築貸款轉負，則是一個中長期的警訊。它代表未來幾年的新供給量可能會顯著減少。當下的「冷」，可能正在醞釀2、3年後的「缺」。到時候市場會怎麼走，只有天知道。

在一個房市「冷」、股市「熱」，政策又不敢鬆手的「冷熱交織」格局裡，投機者早已退場。對於真正的自住客而言，老掉牙的「回歸基本面」審慎評估自身負擔能力、確認實際居住需求、精選物件的地點與保值性，才是穿越眼下這片房市迷霧森林的最佳解。

●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理

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