台南維冠、花蓮統帥...別等地震來幫你驗屋！建商真心話：這3種類型的房子最危險

楊欽亮

更新時間2022年9月19日週一上午11:05

週六（9/17）晚間9時41分台東縣關山鎮發生芮氏規模6.4地震，隨後在台東地區接連發生多次餘震，當地民眾立刻在臉書上發文驚呼，「真的大到有那ㄧ兩秒是站不住的」、「第一次感覺震得這麼強烈」、「感覺很像921那樣大ㄟ」

直至周日（9/18）日仍餘震不斷，截止至14時44分，共77次連震。

14時44分，台東地區發生芮氏規模6.8地震，導致花蓮玉里驚傳大樓倒塌，傷亡人數待確認，中山民族路口更傳出建物倒塌，高寮大橋更是整條斷裂。

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我們該如何看房子的外觀、結構設計與施工品質？

（原文刊載於2020/12/25，更新時間為2022/9/18)

台大土木系畢業的品嘉建設董事長胡偉良，和我是有20多年交情的朋友，這件事由他親口來說，要比我更具有說服力。胡偉良親自寫了下面這段文字：

1. 比較安全的建築興建時期

因為房子都是依照興建當時建築法規規定的最低標準進行設計、施工，因此除非特例（設計施工超過法規的要求）或偷工減料，否則興建時期的建築物也呈現該時期的法規安全要求。

依921地震以後新法規設計、施工的建築物，除了因應各地區地質、地震潛能而將設計地震力係數大幅提高外，也提升建物耐震度（韌性設計）規定，像是：牆柱梁須有韌性、梁柱接頭工法、鋼筋密度與彎曲角度、禁用無韌性之水淬鋼筋……等等，期使地震來臨時，建築物能達到「小震不壞、中震可修、大震不倒」的目標，確保民眾自身及財產的安全。因此依新規範設計施工的房子基本上才是比較安全的。一般而論，考慮到設計施工的時程，最早完工的房子應該是在2003年以後。

2. 比較安全的房屋結構型態

簡單、對稱、筏式基礎設計加上嚴謹的施工，才能確保結構安全。

請選擇上部結構形狀簡單、對稱（井字型或方型），下部基礎部分採版式或筏式基礎的房子。上部結構形狀簡單、（雙軸）對稱（井字型或方型）的房子比較不會有局部受力集中的情形，再搭配下部基礎部分採版式或筏式基礎（有地下室），則其抵抗不均勻沉陷的能力較佳，對有土壤液化可能的區域，這類型的房子與其他種類相比更是相對可靠。

3. 具備專業能力的建商、營造蓋的房子

它們比較具備專業的素養，比較能替整體品質把關。尤其在當今不具專業能力素養的一案建設公司、借牌營造公司盛行的當下（這些混水摸魚的公司除了營利掛帥外，也不具專業素養，容易在設計、施工上造成疏失及瑕疵），所以民眾更應該仔細檢視廠商的專業能力。

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最危險的房屋結構

1. 最危險的興建時期：民國63年以前

民國63年以前，台灣的建築法規是沒有地震的抗震要求的，因此民國63年以前興建的房子，基本上不具備地震抗震力。除了設計上缺少地震力的規定之外，當時蓋的房子，不論在工程品質管控或混凝土施工澆灌時，都普遍存在著各種缺失，像混凝土加水幾乎是司空見慣的普遍現象。而混凝土因加水造成強度不足更是導致柱子崩壞，人員喪命的主因之一。

次危險的興建時期（民國63年以後，88年以前）

這一段時期雖然有了地震力的設計規定，但尚無耐震設計及抗震施工細節的詳細規定，像是：混凝土粒料的用料品質、含泥量、扁平率、吸水率、氯離子含量等項目都沒有嚴格要求。加上施工仍然馬虎，所以整體工程品質普遍不佳，這個階段蓋的房子仍是不夠安全，建築物仍有因柱子斷（爆）裂產生災變的可能。

2. 最危險的建築物型態

a,有騎樓或一樓變更（或取消）梁柱、牆壁的住商混合大樓

這類型大樓因量體大（地震時的地震力也大），加上高度效應（地震時更大的搖擺、受力力矩），會讓柱子承受更大的負荷。尤其又碰上結構系統比較差，像是：造（外）形（不規則L型、冂型、T型）的房子（台南的維冠大樓、花蓮的雲翠大樓）。或結構系統不流暢：梁栓不連貫（錯開）、退縮建築、柱線不連貫、懸臂式（花蓮的統帥大樓）時更容易造成局部受力放大（形成軟弱點），若該部分未經適當補強，就會很容易導致崩塌、引發災變。

又因這類建築上半部常做住家使用，外牆及內（隔戶、隔間）牆多，使得上部成為相對堅實的上部結構，而到了底層，則因挑高、去牆去柱而成了俗稱軟腳蝦的軟弱層，成了受力最大卻結構最脆弱的頭重腳輕的「軟腳蝦」，在地震時由此發生房屋倒塌崩解也就不難了解。

b,有騎樓或一樓變更（或取消）梁柱、牆壁的4、5層公寓及沿街透天住宅

這類建築物大多是63年以前所興建，當時沒有嚴謹的抗震力設計的要求，建築物一般都以房屋重量的0.1倍做為地震的水平力，這也使得建築物的梁柱系統不具備良好的抗震能力（63年以後，地震水平力修正為載重的0.23倍，89年再修正為除輕震區仍維持0.23倍外，其餘調整為0.33倍），因此在地震時很需要牆壁的設置來協助抵抗地震力（但牆壁的配置要沿著外柱的兩側（正（背）面及側面）都有，並且愈多愈好），牆壁除了和梁柱共同抵抗、分攤地震力外，它也提供了梁柱的有效側向支撐，增加了梁柱的軸向承載力。

之後由於商業的進展，很多這類老舊建築物的1、2樓為了內部的淨空間需求，牆壁被任意拆除，使得底層變成整棟建築物的軟弱層。另，騎樓或鐵捲門的設置也同樣會減少牆面的數量，因而形成整棟結構上的軟弱層。再加上地下的基礎結構（地基）大多採獨立基腳型式，而不是版式或筏式基礎，當這類的建築物坐落在有軟弱地層或有土壤液化可能的區域時，建築物會因為土壤承載力不足或下方土壤液化而產生不均勻沉陷，因而造成柱子斷裂或房屋傾斜，有可能造成房屋倒塌。921地震倒塌很多的沿街店鋪式住宅，一樓牆量極少，亦均屬於頭重腳輕的「軟腳蝦」結構。

3. 違章加蓋的房屋

尤其是4、5層樓的老舊公寓，通常基礎型態就不好，每根柱子和其基腳板的承載能力就不足，再加上屋頂違建後，柱子和基礎的負荷又大幅增加（加蓋一層柱子的負載（受力）至少增加30%（-15%的荷重效應到15%的高度效應），加蓋2層至少增加60%的負荷，像屋頂加蓋做為隔間套房時，荷重更重，若又碰上「軟腳蝦」的情形或處於地質軟弱或土壤液化區，那麼遇到強烈地震真的是非常非常的危險。

除了柱的承載荷重外，老舊建物基礎因採獨立基腳，其承載力常常不足，若坐落在不良的地質上時更是面臨嚴重的考驗，尤其碰到軟弱的土壤液化地層，情況會更嚴重。

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作者簡介_楊欽亮

資深房產媒體人。無可救藥的搖滾控、棒球精、旅遊痴、藝術迷。一九九一年踏入地產圈任房地產記者。二零零一年成為壹週刊創刊元老，曾擔任搜奇旅遊及財經人物組主任。開過畫廊，買過三間房子，皆不問漲跌，只由心。

本文摘自財經傳訊《是誰偷走你的房子？：一次看懂房地產交易陷阱》

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