作人：佩修 撰文者： 研究：邱碧玲
入，豪宅，一般房也向上，台「房市泡沫指」史新高，居洲四小之冠，但，民薪水未，房欠缺基本面支，行情即修正，你，是？
一股房市警示，罩洲。
十一月九日，新加坡金管局表年度「金融定告」示警，告指出，房恐致房市危，需要施更多措施，打房市投。受此影，新加坡房地股下跌。
十一月初，澳洲政府宣布自明年起，只有低於澳七十五元的首次屋，才能申，高於免。旋即，基金（IMF）、世界行相警告，十美元流入，此域可能出房地泡沫。
十月，南政府非金融房保成，由六成降至五成，限首精地段房地款件。接著，香港金管局要求豪宅屋主先的期款由三成升四成，且行豪宅抵押款成，由七成降至六成。
相洲多「高降」，我中央行裁彭淮南「低降」，十月二十八日，他悄悄召集房台行、土地行、合作金董事，房提出「彭三不」，意即「不要款投客、不要低利率款、不要只看豪宅保品值，而要款人件。」
十四月前，各政府才手救市，大出金，在手打房市，什？
因，世界主要家央行期控房民收入的，一旦者失衡，恐致房市泡沫。
，解泡沫化
房市泡沫曾摧了世界主要：一九九○年的日本、及去年金融海重美。日本景迄今陷入期低迷，而美也正在扎。
如今，流房市泡沫再。
得主史帝格利（Joseph Stiglitz）近日警：「房市、商用不，加上消者因失法信用卡等因素，前途仍充。市很可能呈『非理性繁』。」
「非理性繁」（Irrational Exuberance）自美（Fed）前主席葛林斯班（Alan Greenspan），而耶大系教授席勒（Robert Shiller）著作也指出，「期看，投者房的支出始持平。如果『房和投者收入的比例』越越高，那就表示房市的泡沫越越大，至破裂。」
房占GDP逾四成就有危
「房和投者收入的比例」，我「泡沫指」，最普遍的察指，是代表全民值的生毛（GDP）做分母，全金融系房屋款（包括自用住宅款、商用不、建商建款等）分子，房占GDP的比重越高、越有泡沫化象。
多家泡沫指警戒四○％，全房不超GDP四成。根最新，香港、南、新加坡的房市泡沫指，分三九％、三三％、三三％，不到四成，已洲四小的三小，相。
至於台的房市泡沫指近四七％，不但是洲四小最高，也下台有史以新高。
北市屋痛苦指超合
台全民的房增幅，超全民值增幅，一旦景反，所得法支房，民、建商的倒升高，行呆增加、放款，形成性循。
另一字是「房所得比」，又「屋痛苦指」。合曾以全世界二十多家主要都市的中等位房，除以家可支配所得，算出「合理」房所得比是三到六年，也就是，一家庭一房子，不吃不喝，三到六年清房是合理的，超六年就是荷重。
波房最多的台北市、，以中古屋的平均成交算，台北市的屋痛苦指高九四年，台北六四年，都超合的「合理」。
若察全台屋痛苦指化，也，台北、市的屋痛苦指不但下年新高，者也都超全台痛苦指五五年。指是以中古屋的房算基，倘若把波最凶的售屋、豪宅成交，加入算，屋痛苦指肯定高。
可支配所得代表民消力能力，若可支配所得增幅跟不上房幅，意味房欠缺基本面支，泡沫究要回基本面。
然而，何薪不，房一直，基本面？
羊群效，破解狂原因
彭淮南私下常用「羊群效」（The effect of sheep flock）形容金融市的心理。羊群是很散的，平，盲目的左右撞，一旦有一羊作，羊群就不假思索的跟。
最近，「羊群效」出在房市，而各政府率先出重手打的「豪宅」，正是那羊。著沛金的羊，狂奔房峰，後的小羊群背著沉重的房，辛苦的跟，一旦力不支，就摔下山谷、粉身碎骨。
羊（豪宅）如何影小羊（一般住宅）？
象：小豪宅市 率房高
首先，我看看何「豪宅」？永房屋首席房地，成交每坪一百元，每坪一百坪的房子，豪宅。而豪宅量有多少？信房屋信一○一店理郭方，台北市有一元以上成交的信、大安、大直、中正等地的豪宅，共一千五百五十八。
相於台北市、共二百三十四的住宅格，一千五百多只有分之六六，微小的比例，像早期外之於台股，羊群心理酵，它便具翻覆雨、左右市的能力。
「少市」以羊之姿，大市一天。以台北市售屋的格看，每坪均二○○三年SARS期的三十九元，到今年第三季的六十元，幅高五四％，台北也每坪均十七元，到二十二元，幅近三成。
再看台北市中古屋的。台北市在SARS期，每坪二十三元，今年十月到每坪四十三元，幅近九成。台北幅也不遑多，每坪十四元，至二十一元，幅五○％。
真相：投客操弄，豪宅需求不多
今年，由中泰原址改建的豪宅「文苑」，每坪成交超一百五十元，「士林官邸」宣每坪成交超百元。豪宅格新高，就住邦管理理、豪宅的，都有「看不下去」。他坦言：「真正的豪宅方不多，」但最近「豪宅（需求）太，造成很多人去投、投，把真正自用的需求稀掉。」
「（因）整性的房上，但我收入有增加，所以一般老百姓（心得），我好像不起（房子），那挫折感是越越大，那造成信心上打。」察。
打破迷思，明房
淡江大系教授孟翰，豪宅被炒高後，地一，台北市房跟著；台北市一，台北也。就是由豪宅的「羊群效」，造成台中，高房相不安。
力，自於眼看著羊往上爬，自己力不心。其，只要打破高房迷思，小羊大可不必跟著羊，反而能明房。
迷思一：豪宅，其他房子跟著？
！豪宅和一般住宅是「一台、世界」。豪宅走「」、一般住宅走「」。
「」是台降、及美追查富人所得後，造成全球金大挪移，台、港、、外高新台一兆元的金海外流入台。
察，「我在第一作，它（豪宅）其有增加族群，你看不到的人口，第一是之前出的人，他可能到美去念、在美工作、小孩在美念，那因洲在起，他也直接到上海去，有的住上海，也有多部分回台住，得台friendly（友善）、有文化、他得安全，是一新增加的人口，第二大那直接的人口，慢慢有……。」
郭方：「豪宅是市，它是靠金支。」和靠「」支的一般住宅不同。
「豪宅」整房上的「羊群效」是短期的，期看，能和豪宅格密切者，只有局部地。郭方，像信是公的豪宅，周的敬路奇巷弄，受惠豪宅形成的景、安全件，值增加，但受惠的止於一，相隔一路的敬路偶巷，值就差很多。豪宅，不是所有房子都上。
孟翰也提醒：「豪宅是一隔市，不要管它。」因豪宅的人，永不一般住宅，是市，所以，「太多的一定要修正，台北市的房要跌的。」
「」推升的力道有：其一是定存（含基金）解。分析王襄：「以前很多放著生利息，在放行什利息，乾脆去房子。非常低的利率，房上。」是一般住宅新增的，也是推房的力道之一，不，在央行未升息率高的情下，定存解潮已，股推升房的力道，也近尾。
其二是所得。所得是察房需力道弱的主要指，主最近公布家收支查，去年台北市可支配所得一百二十七一千多元，前年少一三％，所得成，但房大。定存金、所得的情看，「」的力道，不足以支房走高。
迷思二：利率低，正好款的房子？
！因利率看不看跌。目前澳洲已升息次，洲各房市泡沫，取打行，台央行升息也如箭在弦上，一旦利率反向上，「低利」的不再，，人的房加重，且格因泡沫破裂可能水，了夫人又折兵。
因此，要衡量人的能力，以不超家庭收入三成的房比重上限，千不要高拖垮生活品，成「得只剩下房子」。
迷思三：房一定要北市？
！若是投，台北市精地段有支，易跌、易手，是不的。但若是自住，考屋痛苦指，以持生活品。以今年十月台北各行政的痛苦指看，大安、信、中正、松山、中山痛苦指均超十年，其中大安十四六年，屋的痛苦指最高。
但反台北，各地痛苦指均低於十年，最高是新店市九一年，林市更只有三二年。以大安和林市相比，者的痛苦指相差三五六倍。
目前已有不少上班族「移民北」，因，其背重住台北，或屈就小坪、老住宅，不如以取空，到台北，沿著捷，或即通、建的捷沿，挑合自己的房子，「在台北工作，不一定要住台北市」，成屋。
幸而，不是所有的小羊都盲。有看不的手，在房市泡沫大，始自行整。
成交量下滑、利率高，就是修正
根政部，九月全台建物移件（指房市成交量）八月少一二七％，月下滑。信房屋行理，月成交量下滑，是房高，方冷的果。
不，，一般要房回，必察三月，只要成交量三月下滑，量先行，房一定修正。
房市由多空的指，值得住意：
一、成交量。如前述，因房太高，方保守，若十月份成交量下滑，即三月量，代表方力道正式弱，有修正力。
二、利率。王襄：「全世界央行手升息的那天，也就是泡沫吹破的刻。」
波房市由低利率始，一旦升息，破此一多格局，房市反，至於反？永房屋研展部理增福指出，利率升到三％，房市反，因，以目前一五％利率算，升至三％，幅一倍，房的力。
此外，利率看也使定存族抽回房市金回到定存，甚至台的外，也因其他家升息，而部分撤，，房市出一波，房也下修。
波由房市的「非理性繁」，已到一界，不自住、投，都冷思考，不要多人一子最大的，成不掉的，重重垮你的人生。
