上午刚买了套房，可以分享些行情

聊房价的时候，一般是按照标价的 5%去谈，比如 400 万，就奔着 380 万聊。
虽然说高层买高不买低，但也看下自己喜好，比如我恐高，房子阳台又都是飘窗，所以买了 7 楼
高层比如 25-30 层的，会有两个设备层，一般集中在 4 楼和 13 楼，看房的时候问清楚，设备层可能会有些噪音或什么的，但也有人比较喜欢，因为楼下的层高会多 20 公分左右。

小户型就注定不会有太好的朝向，北方一般讲究正南正北，但多梯多户的高层，基本不可能，所以一定要一面冲南，或者东南，尽量不要选择西南，北京的夏季时间比较长，四月底就开始能热到 10 月，朝西会很热。

完全不冲南的户型，如果不是预算紧张，建议谨慎入手

购买资格：

这里只介绍一下外地在京社保&纳税满五年的情况。

请大家一定要重视在京连续的社保缴纳，哪怕低一些也不要断，纳税如果曾经断过两个月之内的，可以视为连续，但不得超过 2 个月，社保不允许断缴或补交，很严很严！

连续的 60 个月的算法，不要陷入误区， [举例] 并不是 10 年 7 月-15 年 7 月，其实 15 年的 5 月底 6 月初就差不多了，可以视为第 59 个月的时候就可以买了。


北京市社保网站的查询记录一般是延后两个月，即 7 月只能查看到 5 月的，建议大家在即将满 58 个月时候就开始看房，同时找一家中意的小区中介，要求他们提交资质验证，验证需要提供身份证、户口本个人及首页、北京市居住证（一定要办，且提前办），验资可以提交多次，没有什么影响，验资结果一般第二个工作日就能出来，是住建委反馈给链家的。

买房的时候除了各种周边环境、地铁、小区等硬性条件要看之外，也需要留意房子之前是自主还是出租过，很明显，自主的一般房主都会保持的比较好，不着急装修或准备回回血再说的话，可以交房之后整体保洁一遍，直接入住。终归这年头简单买套家电，1 万多也足够了。 家具可以拿宜家和淘宝的先过渡。

呃 有点偏题，想说的是，如果已经结婚，并且有孩子的买家，一定要注意，原来房子的学籍问题，国家要求 6 年一个周期才能有一个学籍（相当于真实成长期）

简单理解就是，你如果目前没孩子，买了这套房，哪怕卖家今年刚给自己小孩办了入学，你也不会受影响，因为等你有了孩子且上学肯定不止 6 年。

但如果房主刚给自己孩子用了，且你的还在已经超过两岁了，那就主要注意了。

购买的流程：
（所有流程建立在买家北京市购房资格审核通过）

1、签约：双方现场在中介的干预下谈好价格，直接签合同。
2、支付定金：定金没有固定价格，视卖家要求，但也可以视买家情况商量，比如 10 万，直接转账。如果订单分多笔，另外的金额可以打到链家的担保账户，一般是 7 天内。
3、网签：中介一般当天开始连夜给你准备网签资料，等待 2-3 天出结果，这一步不需要你出面。
3.1、这之间可以找你公司负责公积金的同事提取你账户你的所有钱，一般当天提交，当天晚上或第二天就可以收到钱，但中介一般会跟你说 7 个工作日，实际不用。
4、面签：中介让你选择公积金和商业贷款的银行，一般都会选择工资卡所在行，但中介会推荐交通银行，因为交行营业部在东三环，招行在石景山（中介也不愿意折腾吧）但没关系，都是听买家的，然后定时间，中介和买家一起去面签，所有材料由中介出面准备，买家主要去现场签字，且只需要去一趟。
5、缴税：中介和你去地税局纳税，满五唯一就是 1%的税。
6、过户：房屋过户手续，领取产权证，用户办理房产抵押，工本费 80，住建委收。
7、放款：中介去递送新的房本，银行开始安排放款
8、结案：卖家收到银行直接转账的贷款，至此交易完成。

想到了一点，再补充一个：

（其实这个我是持怀疑态度的，因为到现在我也没查询具体信息）

据中介说，北京，四环和五环能贷款的额度是不一样的，越往外越低，比如四环外可以带 250 万，五环外就只能 210 万，所以看房子，不要只考虑总价，目前来看，四五环的一居，总价看起来不会差很多的，但确实五环外小区会更新一些，面积也会稍大一些，但首付有限的前提下，差出来的几十万的贷款，往往四环的会更合适。

另外两点我个人在挑房子的想法是：

1、四外-常营 黄渠附近差出来 10 几公里，这是实打实的距离因素。
2、越靠近市区的房子升值空间越大，也更加出租。

感谢 136 楼 pricesong 提供的信息。

我帖子里提到的任何关于绿中介的内容，均代表我个人的选择，关于中介服务费的问题，也建议大家货比三家，采取各种方式为自己争取最大的优惠。

其中，在 2011 年，北京市有关部门确实下发了，关于降低住宅买卖服务费标准的通知，要求 500 万以内不得高于 2%，但在 2015 年，北京市发改委再次发文，废止了上面当年提到的三份文件。

这也间接的导致了目前某中介 2.7%服务费的收费标准。